不動産投資者は必見!用途地域ごとの建築規制とは

今回は不動産投資を行う方であれば必ず知っておかなければならない”用途地域ごとの建築規制”について少し見ていきましょう。

 

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不動産投資者は必見!用途地域ごとの建築規制とは

法律で建物の種類や大きさは決まっている!?

賃貸物件を建てる際にはその敷地いっぱいに建てられるというワケではありません。また、制限なく高さのある建物を建てられるワケでもなく、様々な建築規制というものが存在します。「自分の土地にどんな建物を建てようが自由だ」というワケにはいかないということです。

 

なぜなら土地ごとに都市計画による「用途地域」というものが分けられていて、そこに建てられる建物の種類から大きさまで法律によってこと細かに決められているからです。都市計画区域は大きく3つで「市街化区域」「市街化調整区域」とそのどちらにも属さない「非線引き区域」に分かれます。

 

一般にアパートやマンションを建てられるのは「市街化区域」に限られます。「市街化調整区域」は市街化を抑制している区域ですので、原則的に建物は建てられません。「非線引き区域」には制限はないのですが、水道、電気、ガスなどインフラが整っていません。

 

市街化区域は人が生活するのを前提とした区域で、東京23区では河川敷などを除いてすべて市街化区域に指定されています。市街化区域はさらに住居系、商業系、工業系の「用途地域」に分けられます。その土地に建てられるものと建てられないものを定めたもので下の表のように13種類に分かれています。

 

用途地域の上から4つは専用とありますが、これは厳密な規定ではありません。低層住居専用地域にもある程度の高層の建物を建てることができます。ただし下から2番目の工業専用地域だけはまさに”専用”で住居用の建物を建てることはできません。

 

出典 http://totikatu.support/1808

 

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基本中の基本「建ぺい率」と「容積率」の規定とは

不動産投資者は必見!用途地域ごとの建築規制とは

その土地にどれくらい大きな建物が建てられるかは、先述した「用途地域」によって各自治体が定める「建ぺい率」「容積率」によって決まります。これは基本中の基本なので必ず把握しておいてください。

 

「建ぺい率」とは建物を真上から見た時の平面積(建築面積)をその土地の面積(敷地面積)で割った割合です。用途面積によってだいたい30%〜80%の間で定められています。例えば100㎡の土地で建ぺい率が60%の場合、真上から見た建築の面積は60㎡までOKです。建物を「1階の床面積」で見ないのは、屋根やひさしがはみ出ているためです。

 

「容積率」というのは、どれくらい大きな建物が建てられるのかという目安で、建物の法定床面積(各階の床面積の合計)を土地の面積で割ったものです。容積率は用途地域によってだいたい50〜1000%の間で定められています。

 

100㎡の土地で容積率が400%であれば、法定床面積で400㎡まで建てられます。もし建ぺい率が80%で各階で同じ床面積にするとしたら、およそ「80㎡×5階」の建物が建つということになります。いわゆる高級住宅地では、この容積率が100%以下と厳しく規定されていたりします。

  • 容積率=(法定床面積÷敷地面積)×100(%)
  • 建ぺい率=(建築面積÷敷地面積)×100(%)

 

さらにこの容積率が制限される規制がいろいろとあります。道路の幅員による「容積率制限」「道路斜線制限」の2つは把握しておきましょう。

 

まずは「容積率制限」についてなのですが、前面道路の幅員が12m以下の場合、用途地域による容積率と、その道路幅に0.4や0.6といった一定の数値をかけて導き出した容積率と比べて、小さい方に合わせなければならないのです。

 

容積率制限の数値は大まかに住居系の用途地域では0.4、商業系の用途地域の場合は0.6となっています。例えば商業系の用途地域で前面道路が4mの場合は「4×0.6=2.4」ですので、たとえ100㎡の土地で用途地域上では容積率500%と定められている場合であっても、こちらの数値が優先され、容積率は240%となり、法定床面積240㎡の建物しか建てられないということになるのです。

 

また「道路斜線制限」というものもあります。下記の図のように「道路の日照を確保するために、道路を挟んだ反対側の境界線から斜めに線を引いて、その線より高い建物は建てられません」というものです。この斜めの線の角度は、用途地域や容積率によって変わってきます。

 

不動産投資者は必見!用途地域ごとの建築規制とは

出典 道路高さ制限(道路斜線制限)を図解説明

 

この他にも「北側斜線制限」「高度地区」という規定がなされているエリアもあります。実際に建物を建てる時は建築士や施工会社が役所などで制限を確認した上でプランを出します。

 

以上が用途地域による主な規制ですが、そもそも建築基準法では「幅員4m以上の道路に2m以上接した土地」でないと建物を建てることができません。ポイントはまず「道路」に面しているかどうかです。公道であれば問題はないのですが、私道の場合には「42条2項道路」や「位置指定道路」という私道でも公道のように認められている道路に接していなければなりません。

 

「幅員4m以上」というのもポイントになります。私道などで幅が4mないところでは、中心線から2mのところまで下がる必要があり、これを「セットバック」と言います。また、前面の道路に接する幅(接道)も重要です。

 

例えば、下記の1.「敷地と道路の関係」のような敷地があるとして、接道が2m未満の場合は建物を建てることができませんし、2m以上4m未満の場合と、4m以上の場合とでは大きな違いがあります。接道が4m未満の土地には共同住宅が建てられないのです。

会社員Aさん
接道によって建てられる条件は様々だね!

 

1.「敷地と道路の関係」

敷地と道路の関係図

出典 http://www.asakara.biz/h/h002.html

 

2.「セットバック」

セットバック

出典 http://seiyu.gr.jp/hp/trade/trade/18.html

 

では、そういった土地では複数の世帯を入居させられる賃貸経営用の物件を建てられないのかというと実は裏技があります。それはエントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分を一切作らず、全ての玄関や階段が世帯ごとに独立した作りにすることです。そうすれば「共同住宅」ではなく「長屋」に区別されて、接道が4m未満の土地であっても建築できるようになるのです。(地域により異なる)

 

自分の土地や買おうとする土地にどういう物件が建つかはすぐわかりにくいものです。ここで説明してきた原則を把握した上で建築士などの専門家に相談してみてください。

会社員Aさん
「用途地域」「建ぺい率」「容積率」などの建築規制については最低限の知識は頭の中に入れておこう!

 

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