今回は”不動産経営を行っていく中で退去時のリフォームがどこまでが大家負担なのか”ということについて解説していきます。
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目次
不動産経営において退去時のリフォームはどこまで大家負担なの！？
入居者が通常に使用して傷んだ部分は大家負担！
退去時にトラブルになりやすいのが、部屋の現状回復に伴う敷金返還についてです。敷金と礼金については、東京では”礼2敷2”が当たり前でしたが、今や敷金礼金ゼロをうたう仲介不動産会社や物件は珍しくないですよね。敷金はともかく礼金はとれても1ヶ月というところでしょうか。時代も変わってきています。
そんな敷金ももらいにくくなっている現代では、退去時に関わる金銭トラブルがあると経営者にとって深刻な問題です。入居者はインターネットで情報に精通していますし、少額訴訟という制度も知られるようになりました。契約時の説明から退去時の立会い確認までよく慎重に行わないと思わぬトラブルに巻き込まれ、悪くすると訴訟沙汰にまで発展しかねないのです。
故意や過失で傷つけた部分だけが入居者が負担！
下記表の「東京ルール」とういうのは通称で、東京都都市整備局が発表している「賃貸住宅紛争防止条例&賃貸トラブル防止ガイドライン」を指します。これは国土交通省の定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに、敷金精算・内容説明を不動産会社に義務付けたものです。
「原状回復ガイドライン」では「壁紙の汚れは、普通に使っていて汚れた場合は大家負担だが、引越し作業で壁紙が壊れた場合はに入居者負担」など、原状回復のための原則的な負担を定めています。これに則って不動産会社は入居者に「東京ルールではこうなっていますが、この契約の場合はこうなりますよ」と説明します。
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- 賃貸住宅紛争防止条例
東京における住宅の賃貸借に関わる紛争の防止に関する条例（通称：東京ルール）
| 貸主負担になるもの | 借主負担になるもの |
|
|
| フローリングの色落ち（日照・建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの） | フローリングの色落ち（借主の不注意によるもの） |
| 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 |
カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ・カビ |
| 壁等の画鋲、ピンの穴（下地ボードの張り替えは不要な程度のもの） | 壁等の釘穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張り替えが必要な程度のもの |
| クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニ | クリーニングで除去できない程度のタバコのヤニ |
| 網入りガラスの亀裂（構造により自然発生したもの） | 台所の油汚れ（通常の使用を超える） |
| 浴槽・風呂釜等の取り替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のためには行うもの） | 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の破損 |
| トイレや台所の消毒、全体のハウスクリーニング（専門業者による） | ガスコンロ置き場、すす、風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（使用中の消毒を怠った場合） |
| 冷蔵庫の後部の黒ずみ（電気焼け） | 天井に直接付けた照明器具の跡 |
| フローリングのワックスがけ | 引越し作業等で生じた引っかきキズ |
| エアコン（借主所有）設置による壁のビス穴、跡 |
クーラー（借主所有）から水漏れし放置したため壁が腐食 |
| 壁に貼ったポスターや絵画の跡 | 飼育ペットによる柱等のキズ |
| 日照等による畳やクロスの変色 | タバコによる畳の焼け焦げ |
例えば、「退去の際、必ず指定の業者によるクリーニングを行います。その分の費用はいただきますよ」など、ちゃんと説明をして同意を得ておかなくてはいけません。東京ルールの制定以前には、この手の敷金返還に関する訴訟が急増して、それで明確なガイドラインを設けるために条例ができたという背景があります。
実際の判例でも「消費者の利益を一方的に害する条例の無効」（消費者契約法10条）により、特約に同意していても大家が敗訴するケースもあります。また、これは東京都の条例ですが、過去の裁判の判例などを踏まえた条例であり、全国的にもこの「東京ルール」を参考にしています。ですから、地方の大家さんも、それをある程度踏まえた上で舵取りをしていく必要があります。
そういう意味でも、まっとうな不動産会社を仲介役に入れておくといいわけです。これは入居者のためでもあって、また管理会社を間に立てて仲裁してもらうというのが、入居者と大家さんのお互いのためになると思います。
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