相続税がかかる場合どう準備すれば良いの?!”納税財源の確保”とは

今回は前回記事に引き続き「相続対策の三本柱」の3つ目である”納税財源の確保”について少し見ていきましょう。前回記事をご覧になられていない方は是非チェックしてくださいね。

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相続税がかかる場合どう準備すれば良いの?!”納税財源の確保”とは

「相続対策の三本柱」⒊納税財源の確保

前回記事でもお話しましたが、”相続対策の三本柱”は下記の3つでしたよね。

  1. 評価の引き下げ
  2. 財産の移転
  3. 納税財源の確保

今回はこの中の3番目である”納税財源の確保”という項目について解説させていただきますね。この”納税財源の確保”とは「相続税がかかるであろう方は相続税が発生した時の準備をしておかなければダメですよー!」っていうことです。というのも、評価の引き下げといってもせいぜい2割か3割程度で財産が全て0になるということではありません。

 

優先順位としては、まず税金を納めることが第一ですので売却用の物件や物納できる土地を確保しておくことが大切です。不動産を買うとかアパートを建てるといった評価の引き下げはその後という順番にしないと、いざ相続するという時になったら納税するものがないということになる可能性があります。

 

また、アパートやマンションなどの賃貸不動産は原則で物納できません。物納は国によって管理処分ができるものということが大前提ですので、入居者から家賃を毎月集めたり、入れ替わりが激しかったり、現状回復をしなければならなかったりするような、管理の面倒な物件を原則として国は受け付けてはくれません。

 

では、相続人の名義などでアパートやマンションを建てて土地だけ(これを底地と呼びます)を物納するという作戦はどうでしょうか?

会社員Aさん
底地は管理も簡単だし国も物納で引き取ってくれそうだけど‥

しかし、普通は建物を建てる際は土地を担保にお金を借りて建てます。そして担保が設定されている物件では物納できないのでやはりこれもアウトです。

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「評価の引き下げ」よりも「納税財源の確保」が先決

納税財産がないために自宅の土地や家まで手放さなければならない‥。逆に、建物を建てていなければ、土地の一部を売るか物納するだけで済むかもしれません。実は、金融機関やハウスメーカーの中には、不動産を使った相続対策は「評価の引き下げ」に偏って考えがちなところがあります。

 

地主さんは銀行に言われて相続対策のつもりで建てたのに、実は何の対策にもなっていなかったというケースも聞きます。「評価の引き下げ」=「相続対策」ではありませんし、それだけに偏ってしまうのはとても危険なことだと思います。ですので、順番としてはまず納税財源を確保してから、財産を移転し最後に不動産を使って評価を引き下げることです。

この基本をしっかりと押さえておくことが大事です。

会社員Aさん
相続対策の3ステップは、「納税財源の確保➡︎財産の移転➡︎評価の引き下げ」の順番だね!

「借金が相続対策になる!」の勘違い

「借金してアパマンションを建てれば相続対策になる」というのは、地主さんが受けるよくある営業トークですね。これは部分的には正しいのですが、残りの部分は大間違いであるばかりか、「その借金をした分だけ相続税の課税価格を下げられる」という大きな間違いを生みやすい危険なフレーズなのです。

 

例えば、2億円の土地と1億円の現金を持っている方がいるとします。その現金1億円を使って2億円の土地にマンションを建てました。このときの土地・建物の評価額は「貸家建付地」として「下がった土地の評価額」と「マンションの評価額」の2つを足したものです。

「貸家建付地として下がった土地の評価額」+「マンションの評価額」

次に1億円の現金は使わず、1億円を銀行から借り入れをして同じマンションを建てた場合を見てみましょう。この場合の評価額は以下のようになります。

「貸家建付地として下がった土地の評価額」+「マンションの評価額」+「現金1億円」ー「借入金1億円」

つまり、「現金1億円」と「借入金1億円」が相殺されて結局、1億円の現金を使って建てた場合と変りないのです。現金で構築しても借入金で建築しても相続税に与える影響は同じです。「借金したから安くなる」という単純な理屈ではないのですね。くれぐれもこの点を勘違いしないように気をつけましょう。



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