節税のために不動産経営を考えてる方が知っておくべきこととは

今回は”節税のために不動産経営をしようと考えている方が知っておくべきこと”について少し見ていきましょう。

 

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節税のために不動産経営を考えてる方へ

「固定資産税、相続税を安くしたい」だけでは短絡的!?

この記事をご覧になられている方の中で土地を持っていたり、親御さんが地主だったりするという方は、一度くらいはハウスメーカーから「節税のためにアパートやマンションを建てましょう。相続の時も有利ですよ」という営業を受けたことがあるのではないでしょうか。

 

確かに、土地にかかる固定資産税は更地よりも住宅用地の方が安くなりますし、相続する時にも評価が下がり相続税も安くなります。しかし、それだけの理由で賃貸物件を立てるというのはちょっと短絡的なのではないかと思います。

 

実際に「建てたは良いけれど空室が埋まらない」「資金繰りが苦しくなった」「結局はローンが返せずに土地ごと手放すことになってしまった」という方結構多いのが現実です。アパートやマンションの経営というのは、当然ですが結局のところ、入居者がいないと成立しない商売です。

 

当たり前のことなのですが、まずこのことをしっかりと覚えておいてください。向いていない土地に賃貸物件を建てたら痛い目にあいます。ですから、その土地に入居者の側から本当にニーズがあるのかということを把握することはとても重要です。

 

駅前の立地の良い場所や車通りの多い大通りに面した土地では、住民系よりも店舗や事務所物件を建てた方が良い場合もあります。全てを商業用物件にせずに例えば、1階や2階を店舗にするという手段もあります。その方が家賃を高くとれ、内装がない分建築費も安く済みます。

 

またこの場合、店舗や事務所だけでは固定資産税は安くなりませんが、住居の割合が一定以上であれば固定資産税の減免措置が受けられます。

その土地には本当に賃貸の需要があるのか?

節税のために不動産経営を考えてる方が知っておくべきこととは

ただし、駅から近いといっても人の流れがあるところでないと、基本的には商売は厳しいです。間違った場所に店舗や事務所用のビルを建ててしまうと、駅から近くても埋まらないという危険もあります。

 

実際にちょっと外れた場所に店舗や事務所を作ってしまって空室に困っている方々はたくさんいらっしゃいます。住居の場合は、駅からの近さと家賃相場のバランスで決まっていきますが、商業用物件はそうではく需要がなければ安くしたからといってもなかなか決まらないのです。

 

ですから、アパートやマンションを建てるにしても、賃貸の需要があるかどうかそのエリアのマーケットを徹底的に調査することが大事です。不動産会社にヒアリングし、周りの賃貸物件を見てニーズをしっかり把握することです。

会社員Aさん
不動産会社にもヒアリングか!

 

いずれにしても、建ててしまった後で「近くに地下鉄の駅でもできてくれれば‥」「禁書に大きなスーパーでもできてくれれば‥」なんて言っても仕方がありませんよね。元から立地が悪いわけですから。「建ててみれば案外埋まるかもしれない」「もしかしたら人の流れが変わるかもしれない」といった甘い考えでは痛い目を見るのは明らかです。

 

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売却、ファミリー向け物件、コンテナなど選択肢は様々!

節税のために不動産経営を考えてる方が知っておくべきこととは

実際にあった例で東京都下の最寄駅から歩いて20分くらいのところにある自宅のそばの土地を、倉庫と事務所として長く法人に貸していたそうです。ところが、その法人が解約することになったのだそうです。「先祖代々の土地だし、売るのは嫌だ」という気持ちはあったものの、その立地ではその方から見ても、マンションやアパートの経営は正直不安だったそうです。

 

この情報から判断すれば、その土地は売って都心の不動産に買い替えてしまった方が良いかと思われます。なぜなら、10年以上保有している事業用資産を売ってその1年前後に新たに土地や建物を買って事業をスタートさせると、売却時の税金を将来に繰り延べることができる「事業用資産の買い替え特例」があるのです。

 

この場合はそれが使えるケースですから、代々の土地ということにこだわらなければ、売ってしまって別の良い立地に収益用び不動産を購入するというのが賢い選択でしょう。もしもそこにアパートやマンションを建てたとしても、周りが畑だらけの土地だった場合、畑をアパートに変えていくような競争相手がいくらでも出てきてしまいますので、そこも十分考慮する必要があります。

 

それならワンルームを建てるのではなくて、駐車場も確保してファミリー向け物件にすれば、利回りは下がったとしても、入居者の出入りが少ないから安定した経営ができるかもしれません。また車で行くのに便利な立地であれば、コンテナを設置して個人用の倉庫として貸し出すという方法もあります。

 

コンテナの場合、住宅を建てた時のように固定資産税を安くすることはできませんが(=更地として課税)、更地のままで放置しておくよりは売り上げが立ちます。満室に近い稼働になるまで多少時間はかかりますが、一度借りるとなかなか解約されにくいというのも利点です。

 

まとめ

これまで説明したような活用がいずれも難しいということであれば、そこを売って資金化してもっと良いところに土地や中古物件を買うというのも、立派な資産の活用方法です。節税効果だけに目を奪われて短絡的に考えずに全体をとらえて、冷静にニーズに合った資産活用を考えていきましょう。

 

会社員Aさん
短絡的に節税対策だけにとらわれずに、ニーズに合った土地活用を冷静に考えよう!

 

 

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