将来相続税が発生する更地での土地活用のプランを教えて!

今回は”将来相続税が発生する土地の土地活用プラン”について少しお話させていただきますね。
 

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将来相続税が発生する更地での土地活用のプランを教えて!

遺産分割にちなんだ土地活用の例題

相続対策の基本には「子供の代へとスムーズに、できるだけロスなく自分の財産を受け渡したい」と言う親心があると思います。つまり自分の死んだ後で問題になりそうなことがあれば、生きてるうちに先に手を打っておくのが相続対策の考え方です。その考え方に則れば、遺産分割というのも相続税に直接関係あるなしにかかわらず大事な問題になってきます。
 
 
親が亡くなるとその財産は子供に分けられます。一人っ子であれば問題ないのですが、兄弟が何人もいた場合その分配の仕方で揉めることもあるかもしれません。
 
 
例えば3人兄弟がいて、財産をきっちり3分の1ずつ、誰からも文句が出ないように分けるのはなかなか難しいでしょう。財産の内容も、現金だったり株券だったり不動産だったり、美術品だったりで「その価値をどう判断して配分するんだ?」と言う話になるわけです。しかし、子供が複数人いて財産の内容が様々な場合でも、事前に財産を分配する事を想定していればそう深刻な事態ならずに済みます。
 
 
 
1番良いのは遺言状作成しておくことですが、それに加えて、長男に家を残すのであれば他の兄弟のために現金を残したり、長男から他の兄弟に、家の所有権の代わりにある程度の現金を渡せるよう貯金させたり、対処はいろいろあると思います。財産のある人はある人で、ない人もない人で考えて後に揉め事が起きないように備えておくことが大事なのです。
 

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遺産分割も視野に入れた更地の活用4提案とは

さて次は具体的に、遺産分割を視野に入れた土地の活用法を見てみましょう。まず更地を持っていたとして、どう活用するのが1番有効でしょうか。
 
  1. アパートを1棟建てる
  2. アパートを2棟建てる
  3. アパート1棟と駐車場に分ける
  4. 売って買い替える
 
少なくとも上記の4通りが考えられます。あなたも自分の場合だとどうするのがベストなのか考えてみてください。それでは解説していきましょう。

1棟を立てることが1番オーソドックスだが… 

1番の”アパート1棟”の場合は建物が建った分、相続税の評価は下がります。相続人1人で、また、納税資金の確保もできているのであれば、このような土地活用でも良いでしょう。これは1番オーソドックスな土地活用のパターンです。
 
 
これに対して、2番の”アパート2棟”の場合も、1番と同じように評価が下がります。そして、相続税の評価は利用形態ごとに計算しますからこの場合は”アパート1の土地はいくら”、”アパート2の土地はいくら”と二分割で評価されます。
 
 
 
注意すべきは、この更地がもし角地であった場合です。角地と言うのは評価が割増しされて高くなり、1番は全体がその影響受けます。対して2番の場合、1棟は割増しの影響受けますが、1棟は影響を受けないためトータルでの評価が下がります。さらに、子供が2人いた場合にも遺産分割できて有効に使えます。
 
 
 
また、3番の”アパート1棟と駐車場”の場合、これも2番と同じように1棟と駐車場で評価が分かれますが、駐車場を物納や売却などの納税用に取っておけるパターンです。最後に、持っている土地が言ったら徒歩30分だとか、アパートを建てても入居者が見込めないような土地であれば、4番の様にいっそのこと売ってしまうというのも賢明な選択です。
 
 
 
その上でもっと地価の安定している都心部に買い換えれば、地価の下落リスクを回避できます。それにもともとの土地が急落しているエリアにあり、時価よりも路線価の方が高い場合には、買い換えることにより相続税の評価額を引き下げることもできます。

銀行やハウスメーカーは細かい事情までは考えない

いかがでしょうか。同じ1つの土地でも、所有者の財産構成や相続人が何人いるのかといった事情次第でとるべきパターンもいろいろ変わってくることがお分かりでしょう
会社員Aさん
将来を見越した選択が大事なんだね
 
ただ土地を持っているからアパートやマンションを建てると言うのでは、本来の意味での相続対策になりません。銀行やハウスメーカーは、地主さんの全体の資産の状況や、細かい事情までは考えませんから大抵の場合は1番のパターンでしか提案してきません。1番のパターンで建てると、確かに評価も下がってもしかすると相続税が0になるかもしれませんが遺産分割で揉めることもあり得ます。
 
 
 
相続税のかかる、かからないにかかわらず、遺産分割をどうするかきちんと考えておかないとせっかく自分が気づいた財産を子供にしっかり受け渡すことができなくなる可能性もあると言うことを肝に銘じておきましょう。
 
同じ1つの土地でも、所有者の財産構成、相続人の人数のでとるべきパターンはちがいます。



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