”国内不動産”と”海外不動産”を比較!買うならどっちの方がおトク?

今回は海外不動産と国内不動産は同じ不動産でもどっちを買った方が良いのか、ということを比較しながら少し見ていきましょう。

”国内不動産”と”海外不動産”買うならどっちの方が良いの?

同じ不動産であっても、海外不動産は国内不動産と大きな違いがあります。これは一言でいえば、金利差から収益を狙うなら国内不動産で、物件利回りや値上がり益を狙うなら海外不動産ということです。

 

海外不動産投資には、経済成長率とそれに伴う緩やかな資金や家賃の上昇期待という大きなメリットがあります。

 

不動産投資を国内で始めるか、海外で始めるかで、悩んでいる投資家の方もかなり多いと思います。海外でも1000万円台から投資可能な物件がありますから、同じ金額で、国内のワンルームマンションとどちらを選ぶかは悩ましい選択ですね。

マクロ経済の成長から恩恵を受ける海外不動産投資!

先進国は、日本と同様に低成長の国が大半ではありますが、アメリカなどのように人口増加を続けながら、年間3%程度の経済成長を続けているという国もあります。

 

また、フィリピン、ベトナム、スリランカといったアジア新興国の経済成長率は7%近い高いレベルになっています。一時的に成長が鈍化する可能性もありますが、長い目で見れば、成長は続くとみて良いと思います。

 

もし、年平均7%で10年間成長すれば、経済規模は倍になる計算です。そして、新興国の不動産は、物件価格や家賃の上昇も期待できます。

 

価格の上昇は、新興国では特別なことではありません。インフレと高い経済成長の中、価格は長期的には上層傾向にあると考えて良いのです。

 

海外と比較すると国内不動産の投資環境は、人口減少と成長率の低下で全体としては、厳しい環境といえます。日本国内の人口は2008年から現象がはじまり、東京も2020年から人口減少が始まると予想されています。

 

2050年には日本の人口は今より30%近く減少し、1億人以下まで現象するという予想もあります。現状でも、国内の賃貸物件の空室率は、全国平均で20%近くあり、東京だけでも10%と高い水準です。

 

経済成長率も新興国よりは高い状態が続いています。このような中で長期で着実に賃貸収入が得られる物件を探し出すのは簡単ではありません。

 

例えば、日本でも不動産投資をするのは、日経平均が下がっている中で、値上がりする銘柄を探すようなものです。一方の新興国での不動産投資は、日経平均が上がっている中で、値上がりする銘柄を探すようなものと言えるでしょう。

海外不動産は「掛け算」でのリターンが期待できる!

また、海外不動産には、為替の変装による影響もあります。米国であれば、ドルの為替リスクになりますが、タイであればタイバーツ、フィリピンならフィリピンペソといった現地通貨での投資となります。

 

円ベースの収益は、物件価格の上昇率=現地価格の上昇率×現地為替レートの上昇率の掛け算で計算できます。例えば、1ドル=115円として、10万ドル(=1150万円)の物件を考えてみます。

 

物件が現地で10%値下がりしたとしても、為替が10%円安(1ドル=120円)になれば、円ベースでのリターンはほぼゼロになります。

 

物件が現地で20%値上がりし、さらに為替も20%円安(1ドル=138円)になれば、円ベースでは44%のリターンになります。

 

為替レートの変動は、円ベースの物件購入価格だけでなく、購入した不動産物件を賃貸した時の家賃にも影響します。10万ドルの物件を月1000ドル(11.5万円)で貸し出したとしましょう。

 

毎月受け取る家賃も現地での家賃の上昇と為替レートの掛け算によって変わってきます。1000ドルの家賃が1100ドルになれば、10%円高になって1ドル=108円になったとしても、円ベースの金額では11万8800円とほとんど変わらないことになります。

 

新興国の場合現地通貨での取引になりますからさらに為替変動の影響を大きく受けます。このように海外不動産にはリスクもありますが、長期的な経済成長の恩恵を受けることができ、円安になれば「掛け算」でリターンを高められるというメリットがあるのです。

海外不動産はレバレッジがかけにくい!

現状都心のワンルームマンション投資の実質利回りは4%まで低下しているのに対し、新興国の不動産の中には10%近い利回りの物件もあります。高利回りが海外不動産のメリットといえます。

 

一方で、海外不動産投資はローンを利用しにくいというデメリットがあります。借りられても、購入金額の半分程度が限界になっている国がほとんどで金利も高く、あまりメリットはありません。100%現金(キャッシュ)での投資というのが原則になります。

 

日本の不動産投資の場合、物件価格のかなりの部分を借入れることができます。場合によっては、物件価格の100%までローンを借りる「フルローン」が可能になるケースも珍しくありません。当初の資金負担を小さくできるメリットがあるのです。

 

また、国内のローン金利は低金利が続いています。個人差はありますが、一般に2%以下で借入を行うことが可能です。運用利回りと借入金利の差を「イールドギャップ」と言いますが、日本では3%程度確保できます。

 

このように運用利回りが低くても、借入金利との差が大きければ、金利差から収益を狙うことができるのです。日本の不動産はローンを組んで、借入を行い、借入金利と運用利回りの差から収益を狙うことが可能ですが、海外不動産にはこのような投資は難しいといえます。

海外不動産と国内不動産のメリット・デメリット

 国内不動産海外不動産
投資環境人口減少・低成長人口増加・高成長
為替リスクなしあり
賃貸利回り4〜6%前後国内より高いことが多い
イールドギャップ大きい小さい
借入フルローンまで可能最大50〜60%程度まで

国内か海外かは、投資目的で決める!

このように不動産投資といっても国内と海外で大きな違いがあります。大切なことは投資の目的を明確にし、それにフィットする投資対象を選択することです。

 

為替と物件価格から仕上がり益を狙ったり、外貨資産比率を増やす目的なら海外不動産、借入との金利差(イールドギャップ)から収益を狙ったりするなら国内不動産ということになります。

 

投資する人の目的によって、どちらを選択するかが変わってくるということです。どこに投資するか決める前に自分の投資の目的をまず明確化してみましょう。そうすればどこに投資するべきなのかが見えてきます。

まとめ

国内不動産と海外不動産では同じ不動産でも投資方法が大きく異なります。海外不動産は借入がしにくく、リスクが高い反面、高利回りが期待でき、為替と掛け算で収益が狙えるメリットがあります。



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