不動産経営をしてる中で入居者から家賃の滞納があったらどうすれば良い?

今回は不動産経営を行っていく中で”入居者から家賃の滞納があった場合どのように対応すれば良いか”ということについて少し見ていきましょう。

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不動産経営をしてる中で入居者から家賃の滞納があったらどうすれば良い?

入居時の審査と家賃保証会社でリスクを防ごう!

比較的安定しているのが不動産経営のメリットですが、これだけは避けて通れないリスクが空室と家賃滞納のトラブルです。特に滞納は入るべき家賃が入らない上に、そのまま居座られてしまうと他の方を入居させられませんので、その意味では空室よりも厄介だと言えるでしょう。

 

最終的に支払ってもらえば問題ないのですが、長期間滞納して居座られたあげくに夜逃げされたりしてはとんでもないですよね。では、このような家賃滞納のトラブルを防げば良いのでしょうか?

 

まず、基本は入居時の審査を厳しくして、滞納を起こすような入居者をなるべく排除することです。硬い職業かどうか。会社員ならどのような勤務先か、本当に在籍しているのか、さらに保証人についても同様に確認します。知り合いの不動産会社に聞いたところ、「事前の審査をしっかりしていれば、8割か9割は滞納トラブルを予防できる」そうです。

入居時の審査がトラブルを未然に防ぐ!

管理会社に依頼している場合、入居審査も管理会社に任せてしまうというのも一つの手段です。ただ、経営者の立場からすると、あまり入居審査が厳しくてなかなか空室が埋まらないというのも逆に厳しいですよね。審査のさじ加減は素人には難しいところですので、信頼できる不動産会社を見つけて、よくよく相談して方向性を決めていくというのが良いでしょう。

 

客付け業者が入居者を紹介してくれた場合は、入居契約まで客付け業者が担当し、管理会社が直接入居者に会わないというケースがあるので、最低限、電話ででも入居者と直接話をしてもらうように管理会社には依頼しておくべきでしょう。

 

特に入居者の賃貸仲介専門で、物件の管理までしない不動産会社は「仲介手数料が入れば、あとは知らない」という感じで、入居させられてしまうこともあるため、滞納やトラブルが起こる場合もあります。そういう不動産会社は管理のことまでは責任を持ちませんから、結局は経営者が泣きを見ることになってしまいます。

不動産会社としっかり話し合って納得のいくレベルで入居契約を結ぶようにしましょう。

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滞納トラブルは1ヶ月以内に処理すべし!

では、もしも実際に滞納トラブルが起こってしまった場合の対処法としては、どうするべきなのでしょうか?これは1ヶ月以内に必ず処理するのが大原則です。支払える家賃の相場は、手取り月収の3分の1といわれています。家賃2ヶ月分(=月収の3分の2)ならばなんとか節約して払うこともできるかもしれません。

 

しかし、2ヶ月も滞納してしまうと、次の支払いで合計3ヶ月分の家賃を払うことになるため、月収丸ごととなると一気に払うのは無理そうです。そうなると、滞納者は「払えません」と開き直るか、いっそ逃げてしまおうかなと考えたくもなるでしょう。

会社員Aさん
だからこそ「1ヶ月以内に必ず処理」なんだね!

家賃を滞納している入居者への対応は、実際には管理会社の仕事になります。彼らが電話したり、部屋を訪ねて所在を確認したりして、今後払っていけるのか、滞納を繰り返さないかを見極めてくれます。

 

デキる管理会社なら先の先まで読んで、滞納発生から3ヶ月以内には退去してもらうことを考えるなど、最悪のケースを想定して動いてくれます。そんなとき、入居契約時にキチンと保証人を立てていることが活きてくるわけですね。

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家賃保証会社と契約して滞納トラブルに備える!

滞納トラブルに対抗する手段として今や一般的になっているのが、家賃保証会社の存在です。家賃保証というのは家賃を取りはぐれないためにかける「保険」のようなイメージです。家賃保証会社が入居者の連帯保証人を代行し、家賃滞納があると入居者に代わって家賃を立て替えて管理会社に支払い、それが大家に渡ります。

 

そして入居者が遅れて管理会社に入金した家賃を保証会社が回収するという仕組みです。掛け金は入居時に徴収し、だいたい2年契約で家賃の一ヶ月が相場で、家賃の4%程度というところです。これは入居者と家賃保証会社との契約になり、この掛け金は入居者が払うのが通例です。

 

実際にこの家賃保証への加入を入居の条件としている経営者さんは多いですし、基本的にはそうした方が良いでしょう。ただし、入居者にとっては引越し費用や手数料に加えて入居時の出費が増えるというわけで加入を嫌がられるというケースもあるでしょう。

 

なかなか入居が決まらない部屋で「入居希望の方がいらっしゃるのですが、家賃保証に入るのを嫌がっていて‥」と管理会社に相談されたとき、「では、その方はやめましょう」と経営者として言えるかどうかです。公務員の方が連帯保証人になっていたり、入居者自身が堅実な会社に勤務していたり、管理会社からみて大丈夫だということであれば、その判断に任せても良いかもしれませんが‥

 

とにかく、家賃滞納のリスクについては予防も対処も、入居者管理のしっかりした不動産管理会社を選択するということに尽きると思います。

会社員Aさん
家賃滞納リスクはまず入居審査で予防!さらに家賃保証会社を利用すれば安心だね!

 



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