木造・RC造・鉄骨造を比較!不動産投資を行う際にどれを選べば良いの?

今回は不動産投資を行う際に”木造・RC造・鉄骨造”のどれを選べばよいのか比較しながら見ていきましょう。

 

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木造・RC造・鉄骨造を比較!不動産投資においてどれを選べば良い?

キャッシュフロー・融資・コストなどそれぞれの特徴を比較

まず建物を買ったり建てたりする際に、不動産経営者として最低限の知っておかなければならない知識について話します。

 

突然ですが、あなたはアパートとマンションの違い”は当然ご存知ですよね?

会社員Aさん
家賃の安いのがアパートで、豪華で家賃が高いのがマンションかな?

 

これは建物が何でできているのかの違いで、一般に木造や軽量鉄骨で作られたものはアパートと呼ばれて、RC(鉄筋コンクリート)や重量鉄骨で作られたものはマンションと呼ばれます。最近では建物に◯◯マンションや△△アパートといった名前をつけるのは流行ではありませんし、外観や内装、家賃だけではアパートかマンションかわからない物件も増加していますが、建物の材質の違いであることを把握しておいてくださいね。

 

木造・RC造・鉄骨造の建築材質の違いは?

木造・RC造・鉄骨造を比較!不動産投資を行う際にどれを選べば良いの?

木造はそのままで建物の構造体として木が使われている建物のことです。木造の法定耐用年数は22年です。ただしこの「法定耐用年数」というのは、「その年数をすぎたら壊して立て替えなければならない」という意味ではなくて、食べ物の賞味期限などのようなもので、税務署が「資産として価値がなくなる」と判断する目安だと思ってください。

 

木造のメリットは建築コストが安く済むということと、減価償却期間が短いためキャッシュフローが良い点です。対してデメリットは、銀行の評価が低いため自己資金を多めに用意したり、別担保を提供したりしなければならない場合が多いことです。また防音性が低く一般的に家賃が低いといったことが挙げられます。

 

RC造の工法の詳しい仕組みは専門書に譲るとして鉄筋をコンクリートで覆った柱や梁、壁、床などで構造することで、とても丈夫な建物ができます。法定耐用年数は47年です。RC造のメリットは銀行の評価が高いことと、耐震性、耐火性などで比較的安心ということです。入居者側にとっても同様の安心感がありますし、防音性能が高くアパートに比べて家賃は高めに取れます。

 

一方のデメリットは建築コストが高いことと、法定耐用年数は長く毎年の減価償却があまりとれないためキャッシュフローが良くない点が挙げられます。また木造でもRC造でもない鉄骨造というものもあります。

 

これは骨組みに鉄骨を使った建物です。鉄骨造には軽量鉄骨造(鉄骨の厚さ4㎜未満)と重量鉄骨造(厚さ4㎜以上)があり、2階建て住居用物件などは軽量鉄骨造です。重量鉄骨造はとても丈夫な鉄骨を使用するため、設計の自由度も高く、高層ビルなどに採用されています。

 

耐用年数は鉄骨の肉厚にもよるのですが、軽量鉄骨で19年(厚さ3㎜以下)、または27年(厚さ3㎜以上、4㎜以下)、重量鉄骨で最長34年です。メリットは鉄ですから地震や火事に強いということ(ただし鉄骨は摂氏550度程度で急激に強度が失われます)。あとはそれぞれ木造・RC造の中間だとイメージして貰えれば良いと思います。

 

木造・RC造・鉄骨造のメリット・デメリットは?

  木造 重量鉄骨造 RC造
法定耐用年数 22年 34年 47年
キャッシュフロー ×
融資の受けやすさ ×
コスト ×
工期
耐火性 ×

 

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木造・RC造・鉄骨造の工法の違いは?

木造・RC造・鉄骨造を比較!不動産投資を行う際にどれを選べば良いの?

材質の違いが理解できたら、次はそれぞれ工法の違いを見ていきましょう。木造には、柱や梁を組んで構造体とする「在来工法(軸組工法)」と、壁や床、天井といったパネル面を組んでいって構造体とするいわゆる「ツーバイフォー(2×4)」があります。

 

✔︎在来工法とツーバイフォーの違いは?

・在来工法

木の「軸」を組み立てて建物を支える日本の伝統的な工法です。柱・梁・筋交いなど、木の軸を組み立てて建物を支え、在来軸組工法とも言います。間取りに融通が利き、大きな開口部を造れるのが特徴です。ふすまや障子で仕切り、縁側があるような和風住宅を思い浮かべるとわかりやすいです。

・ツーバイフォー

北米から輸入された工法です。枠組壁工法ともいいます。木製のパネル化された壁や床を使って箱を造るのが特徴です。部材として2インチ×4インチ断面の角材が多く使われることからこの名前が付きました。壁(面)で支えるため、耐震性・気密性に優れているが、その分窓の位置や大きさなどが制限されます。

 

在来工法のメリットは、柱と梁でできていますのでデザインや間取りなど、プランの自由度が高い点です。対してツーバイフォーは壁、床、天井の6面体をユニットとして構成するため、地震に強いことが挙げられます。その強度は在来工法の3倍程度と言われていて、最近では在来工法でもパネルと取り入れるケースなども増えてきました。

 

ただし、ツーバイフォーでは壁も構造体になるため、プランの自由度は高くなります。鉄骨造では「軽量鉄骨ブレーズ工法」「重量鉄骨ラーメン工法」というのが主流で、両工法ともに木造の在来工法と同じく、柱と梁で構成します。

 

ブレーズ工法の場合は建築コストを下げるために全ての部材が規格化されているため、住宅などである程度サイズの決まった細かい部屋を作るにはいいのですが、こちらもプランの自由度は低く、大きな部屋を作ったりするのは向きません。

 

対して重量鉄骨ラーメン工法の場合は、柱、梁を重量鉄骨のみで構成しているため空間や仕切りの変更などプランの自由度はとても高くなります。1mという梁も使用できますので、高層ビルや大きな橋などはすべてこの鉄骨造なのです。

 

RC造には「ラーメン工法」「壁式工法」があります。それぞれ木造における「在来工法」と「ツーバイフォー」の違いをイメージしてもらえると良いでしょう。RC造ならではの特徴として、建物自体の重量が重いため、特に低層階は構造体を丈夫にしなければならないという制約があります。

 

そのためには鉄筋の量を増やしたりして厚みを増やさなければなりません。ラーメン工法の場合は、大きな吹き抜けを作るなどプラン自体の自由度は高いものの、部屋の中に柱や梁がせり出してくるというデメリットがあります。

 

一方の壁式工法は、柱や梁がないため、建物の重量が重くなる高層建築には向きません。しかし低層の建物を妙にデザインを凝らずに建てるのであれば、壁式工法の方が柱や梁が出っ張ってこないため、室内がすっきりするというメリットがあります。

 

ただ、ラーメン工法でも最近は柱を室外に出す手法が流行りで、バルコニーが広いのが売りの高層マンションが増えているのは、柱をバルコニーに出して室内を平らにしているという事情もあるようです。それでも10階以上になると低階層の柱や梁が太くなりすぎますから、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート構造)にする必要があります。

 

材質による建物の種類の違い、さらにその中での工法による違いとそれぞれの特徴をつかんでおいて、建てる際にはよく建築家に相談するようにしましょう。

会社員Aさん
材質の違いや工法の違いを理解して、建築するときは専門家に相談するべきだね!

 

 



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