資産を増やすには「持ち家」を活用すべし!不動産投資で稼ぐ方法とは

 
今回は前回記事に引き続き、「持ち家」を活用して資産を増やす方法について具体的に解説していきますね。
 

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資産を増やすには「持ち家」を活用すべし!不動産投資で稼ぐ方法とは

美人ファイナンシャルプランナー
前回記事を読んでくださったあなたならもう分かってるかもしれないけれど、私は資産を増やすという意味では「持ち家派」よ。
生徒
前回記事の最後で、今回は詳しく不動産投資について解説してくれるとのことでしたのでよろしくお願いします!
美人ファイナンシャルプランナー
わかったわ!少しずつ見ていきましょう!
賃貸派の方は、「家を買ったらリスクを抱えることになる。物件価格が下がってしまうリスクが大きい。売りたいときに売れないし貸そうにも貸せない。お金が出て行くだけだから資産とは言えず負債でしかない」といいます。確かにその通りです。
 
 
 
実際に売ったとしてもローンが残ってることもありますし、最悪の場合ローンが支払えなくなって安い価格で任意売却されるケースもあります。これでは負債でしかありません。
 
 
 
しかし、これはそもそも購入した物件が悪いのです。悪い物件は負債なるし、良い物件は資産になります。良い物件は、値上がりをすることもあるし賃貸に出して利益を運んできてくれることもあります。こうなれば立派な資産です。
 
 
 
家を持たず、賃貸で暮らす事はいつでも勉強できる気軽さがありますし、定住しないライフスタイルを好む人にはいいと思います。ただ、資産を作るという目的を持った場合は何もいいことはありません。単にお金が出ていくだけで、そのお金が返ってくる見込みはゼロなのです。
 
 
 
わざわざそんなもったいない状況を好む理由が見当たりません。持ち家なら、良い物件を選べば将来売ることもできるし、貸すこともできます。実は、多くの成功者たちがこうして資産を作っています。
 
 
 
将来にわたって、完璧な計画を立てる人はどそれほどいないでしょう。10年後、20年後の事は分かりません。であれば「可能性」を残しておくべきです。
 
 
 
賃貸では、資産を増やせる可能性は無い。可能性を高めてくれるのは不動産という意味では、「持ち家」だけなのです。あなたの周りにいるお金持ちを思い浮かべてみてください。その人は持ち家ですか?賃貸ですか?かなりの確率で持ち家のはずです。
 
 
 
なぜか?銀行からお金を借りて、その借金で「他の誰か」から利益を得ているはずだからです。では、ここでいう「他の誰か」とは誰か?そう、物件を借りてくれている「賃貸派の人たち」です。
 
 
家を借りるという事は必ず貸してくれている人を儲けさせているという事を知っておかなければなりません。
 
 

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どんな物件を選べばいいの?

問題は「どのような物件を買えば良いか」です。最終的に資産になるかは、物件の良し悪しで決まります。
生徒
そうですよね!どんな物件を買えば良いのか悩みます!
美人ファイナンシャルプランナー
私は主に3つのポイントを重視しているわ!

1.とことん良い立地にこだわる!

ここでいう良い立地とは、「貸すときに良い値段で貸せる場所」のことです。自分が住むために購入する物件であっても、もし人に貸したら…」ということを必ず考えておいた方が良いです。
 
 
 
買う以上は、資産価値の下落が少ない物件を選びたいわけです。そしてその目安が「他の誰かに貸した時にそれなりの値段で貸せるかどうか」で判断できます。良い立地であれば、年数が経っても賃貸価格の下落も最小限で抑えられます。
 
 

2.物件価格は、毎月の賃貸料の200倍を目安にする! 

物件価格の目安は貸した場合に取れる家賃の200倍です。投資利回りで見たとき、(首都圏であれば)投資に見合うのは5〜6%と言われています。次の式を参考にしてください。
 
年間の家賃収入÷物件価格= 0.06 
 
 
ちょっと難しいですかね…例を出して説明しますね。
 
 
たとえば毎月、家賃が10万円の物件があったとします。
すると年間の家賃収入は120万円になりますよね。上の式に当てはめると、
 
120万円÷物件価格= 0.06 
 
つまり、物件価格は120万円÷ 0.06 = 2000万円ということになります。つまり、家賃10万円の200倍になります。この「200倍」が目安になるというわけです。
 
 
毎月の家賃が20万円取れるのであれば、4000万円の物件で、30万円取れるのであれば、6000万円の物件ということです。
 
 
200倍を超えれば超えるほどその物件の資産価値は低いということになります。
 
 

3.住宅ローンの支払い額を手取り収入の25%以内に抑える! 

住宅ローンの支払いは手取り収入の25%以内でやりくりしたいものです。手取りが25万円の人であれば6万円ちょっとの支払いで済むように住宅ローンを組むことが大事です。
 
 
 
それ以上のパーセンテージなると毎月の家計を圧迫し始め、貯蓄ができません。 4大固定費のうちで最も費用のかかる「住宅ローン」を少なく抑えることが安定した貯蓄をするためのポイントです。
 
 

10万円で貸せて、価格が2000万円位の物件は残念ながらそれほど多くありません。ただ必ずあるので根気よく探さなければいけません。その際賃貸の相場を確認しておきましょう。

 

首都圏では、世田谷、目黒といった城南地区にはそういった物件はほぼありません。でも城東地区(葛飾区、墨田区、江東区、江戸川区、台東区、など)や城北地区(北区、豊島区、板橋区、練馬区など)には少しですが、出てきます。

 

王子や巣鴨、赤羽といった地域は都心から近いにもかかわらず、まるで放置されているような場所です。とても安いのに家賃はそこそこ取れる穴場でもあります。

 
 
先程の条件に当てはまる好物件はインターネットに出ていない場合も多いですから具体的なエリアを決めたら、こまめに地元の不動産屋さんを回ってみてください。
 
 

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ごちゃごちゃした立地を選ぶべき!

具体的なエリアはどのように決めればいいか…。
例えば「歴史のある地域は家賃の相場が下がらない」場合が多いです。逆に、新しく作られた住宅地は危ないです。
 
 
 
例えば昔はニュータウンや新興住宅地は同じような年代の人が当時、一斉入居しているため、時が経つと街自体が高齢化し、若者は出ていきます。こうして新たな入居希望者が減ってしまい、ゴーストタウン化していきます。これでは貸したくても貸せませんし売りたくても売れません。
 
 
 
 2020年の東京オリンピックの開催が決定し、晴海や豊洲といった湾岸エリアのマンションが人気を集めています。オリンピック村の跡地を分譲すると言っていますが、その時需要がどのぐらいあるかは不明です。また同じような年代の人が集まってきて、第2.第3の多摩ニュータウンのようになってしまわないか心配です。
 
 
 
それよりも歴史があって、色々な年代の人が住んでいる街を選びたいものです。古い人も新しい人もいてごちゃごちゃしている。そのようなごちゃごちゃした街が理想的です。
 
 
 
王子や巣鴨、月島、高円寺等は昔からある街ですから、”腰が強い”のです。当然ながら駅から近い方がいいです。自分が借りる側になってみればおのずと条件も見えてくると思います。
 
 
 
他には、地方では戸建て賃貸にニーズがあります。小さな子供がいるとアパートよりも戸建ての方が人気です。アパートだと、下の住人に足音が響いていないか、また隣の住民に迷惑がかかっていないかが気になるからです。
 
 
ですから、ファミリー層を想定し、駐車場があり、学校や病院が近いといった条件も考慮した方が良いでしょう。いつ何が起こるかわかりませんので、いつでも売れるように、いつでも貸せるように考慮した上で購入物件を選んでください。
 
 

まとめ

資産を作りたいという意味でなら、「持ち家」が良いです。大切なのは物件選びです。将来売れる、貸せる立地の物件を選びましょう。
 



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