不動産投資を行う上での空室対策!経営者必見のリフォーム術とは

今回は前回の記事に引き続き、”不動産投資を行う上で経営者必見のリフォーム術”について少しみていきましょう。ちなみに前回記事をまだチェックしていない方はご覧ください。

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不動産投資を行う上での空室対策!経営者必見のリフォーム術とは

あれば便利なものはつけたくてもコストが心配!

古くなって家賃を相場よりも下げないと入居者が決まりにくくなった物件でもリフォームのやり方次第で空室対策になりますし、家賃も相場並みかそれ以上に上げたりすることが可能になります。自分の裁量で直接に物件の価値を上げることのできるリフォームは、不動産経営者としての腕の見せ所です。

 

一口にリフォームと言っても2通りあります。”攻めのリフォーム””守りのリフォーム”です。”守りのリフォーム”とは、現状維持のために必要な最低限のリフォームです。例えば雨漏りがしないようにしたり、汚れたクロスを張り替えたり、入居者に満足してもらうというよりは不満を与えないためのものというイメージですね。

 

これは多少コストを度外視してもやらなければならないことです。それをやって初めて競合物件とのスタートラインに立てるのです。これに対して”攻めのリフォーム”は空室リスクを下げ、家賃を上げるためのリフォームで経営的に言えば追加投資です。

 

設備を付けるなら入居者のニーズを考えよう!

不動産投資を行う上での空室対策!経営者必見のリフォーム術とは

実際にいた不動産経営者の例で、数フロア空いているオフィスビルの最上階を居住用に変更し、攻めのリフォームをした方がいます。そうすることで3フロアを一緒に借りてくれるテナントを誘致できたり、洗濯機置き場がないワンルーム物件に洗濯機を置けるスペースを作ったことで家賃が下落傾向にあるエリアでも家賃を維持できたり、といった成功例があります。

 

また、リフォームのポイントとしてエントランスにタイルを貼る、建物の名称看板を変えるなど最初に目につくところにお金をかけるようにすると良いと思います。攻めのリフォームは確かに効果がありますが、リフォーム自体は立派な投資ですので、投資である以上はその効果を考えなければなりません。

 

それが単なる”大家さん””不動産経営者”の差だと思います。いくらの投資をして、それで利回りがどれだけ向上するのか冷静に判断する必要があるわけです。これは新築で物件を建てるときも同じことが言えます。実際、設備のことを考えているとキリがありません。

 

風呂の追い炊き機能や浴室乾燥機、浴室テレビなど、あれば便利なものを何でもかんでも付けたくなってしまいます。家賃を高く取れるようにしたいのももちろんなのですが、それだけではなくて「せっかく建てるのですから豪華にしたい」といった見栄のような部分も正直あります。

会社員Aさん
大家としての見栄を抑えるようにするのも、経営者として必要ということだね!

 

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家賃に反映されて、入居者ニーズに合う設備を付けよう!

不動産投資を行う上での空室対策!経営者必見のリフォーム術とは

調子に乗って豪華にしているととんでもなくコストがかかります。たとえ一つのものをグレードアップするのに3万、5万円でも8部屋あったらそれが24万円にも、40万円にもなってしまいます。ですから、必要なものとそうでないものの見極めがまずは大切です。

 

その判断基準としては「家賃に反映されるかどうか」という点を重視します。例えばオートロックやテレビモニター付きインターホンは今や必需品のようになっていますし、バストイレ別も当たり前になってきています。入居者に人気のある設備の一覧などを不動産会社が出していたりしますから、そういった資料集めもやっておきましょう。

 

またたとえ家賃に反映される設備でも、過剰に豪華だったり、その物件に入る入居者のニーズと一致していなかったりするものはやめたほうが良いでしょう。

 

例えば浴室乾燥機はファミリー向け物件では人気が高いですが、一人暮らしのワンルーム物件で洗濯物を外に干すのを気にするワケでもない男子大学生が入居者層になる場合は、設備にかけただけの価値を見出してもらえるかどうか疑問です。そうなると家賃に反映できない可能性が高いですよね。

居心地が良い設備や内装を演出する

不動産投資を行う上での空室対策!経営者必見のリフォーム術とは

設備や内装についても最近の流行りとノウハウを少し紹介しておきましょう。まず玄関は部屋の顔なので必ず何らかの手を打つことをオススメします。間接照明を入れたり、宅配便や新聞などのちょっとしたものを置けるスペースがあったりすると嬉しいですよね。

 

ドアをパッと開けた時に好印象を与えるように工夫しましょう。床材や壁紙にもトレンドがあります。フローリングの色は一昔前は濃い色が主流でしたが、一度ライトになってさらに明るく白い色が流行し、今ではナチュラル色が定番です。質感も昔は光沢感があったものが好まれましたが、今はツヤのないマットなものが人気です。

 

壁紙についてはアクセントクロスはよくある手法で、アイディアとして取り入れても良いと思いますが、地になる白のクロスにも気を配りましょう。

 

施主には男性が多く、施工側も男性が多いのでパキッとした色味の真っ白な壁紙を選択する傾向にありますが、量産タイプの壁紙の中でも少しクリーム色っぽいものを選んであげると、ほんのちょっとの差なのに部屋の空気感が柔らかくなります。そういうアプローチで雰囲気作りや居心地の良さを演出するのはすごく大切なことだと思います。

会社員Aさん
壁紙の色は少しクリームがかると雰囲気がいいのかあ‥

 

また、照明にも気を配りましょう。照明には白っぽい光の「昼光色」、オレンジ色っぽい光の「電球色」があります。家に帰ってきて、安らぎや暖かい気持ちになってもらいたいならば電球色のほうが良いでしょう。

 

照明のコントロールは室内だけの話だけではなく建物全体にも言えます。共用部の廊下やエントランスはもちろん建物の看板や表札をライトで照らすだけで雰囲気が全然違って見えるものです。部屋の照明に関しては、アイリスオーヤマのLEDシーリングの調光調色タイプが廉価でオススメです。

 

適用畳数が6畳目安のもので、直径サイズが40㎝と小さいのもポイントです。照明器具が小さいと相対的に部屋が大きく見えます。また洗面台は一番安いグレードよりもワンランクあげるだけで、安っぽい印象が一気に薄れるのでオススメです。和室を作る場合は、ドア枠や巾木などにも注意し、畳も縁がモダンなものを選ぶようにすると良いでしょう。

 

今でなくても良いものは後回しで初期投資を抑える

不動産投資を行う上での空室対策!経営者必見のリフォーム術とは

なお、後から替えられるものは最初から手をつけなくても良いと思います。新築であればそれだけで競争力がありますから、エクステリア(外構工事)など後から手を入れられるものは手をつけずになるべく初期投資を抑えるのも一つの手です。ただ、浴室乾燥機などはあとで設置しようと思っても難しいですし、浴室テレビは付けるか迷ったら後付けすることを想定して配線だけはしておくなど、将来のニーズをある程度読んで事前に備えておくと良いでしょう。

 

リフォームの話に戻りますと新築と同様に「かけたコストに対してリターンがどれだけあるか」を把握することが大切です。これを付けたらいくら家賃がアップするのかを計算しておきましょう。リフォーム分と家賃アップ分で利回りを計算して「月額家賃1万円(年間12万円)アップに対してリフォームは120万円まで」というのが1つの目安でしょうか。

 

これは中古物件というのはだいたい利回り10%で売買されていますから、リフォームでも利回りが10%であればそれに釣り合うという計算になります。家賃を1万円上げるのに120万円以上のリフォーム費用をかけるのは割に合わないということですから、そこを半分の60万円で済ませるなどリフォームによっていかに利回りを上げられるかが経営者としての腕の見せ所になります。

会社員Aさん
月額家賃1万円アップに対して、リフォーム費用は120万円までが一つの目安ということだね!

 

 

 



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