不動産投資の空室対策とは?押さえておきたい”入居者募集”のツボ

今回は”不動産投資における空室対策と入居者募集のツボ”について少しみていきましょう。

 

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不動産投資の空室対策とは?押さえておきたい”入居者募集”のツボ

賃貸借契約を結ぶとき不動産会社の取引形態を知ろう!

不動産投資を行っている方の中で「管理会社にお願いしているけどなかなか満室にならない。どうしたら良いの?」という悩みを抱えている方は少なくないでしょう。その悩みにお応えする前に、まずは入居者と賃貸借契約を結ぶときの取引形態について理解しておく必要があります。

 

取引形態については、不動産会社が1社しか入らない場合と2社入る場合に分かれます。それぞれ見ていきましょう。

パターン1:仲介会社が1社の場合

不動産投資の空室対策とは?押さえておきたい”入居者募集”のツボ

出典 http://www.eisen.ne.jp/freepage_eisen_1754.html

まず上記の図をご覧ください。「元付け」とは管理会社のこと、「客付け」とは入居者の仲介をすることで、この場合は管理会社が「元付け」と「客付け」の両方の役割を担っています。そして、不動産会社にはお客様と大家さんからそれぞれ家賃の1ヶ月分、合計2ヶ月分の手数料が入ります。(不動産会社は大家さんとお客様の双方から利益を得られる、いわゆる「両手」の取引です)

 

なお、宅建業法上は仲介手数料の上限は1ヶ月と定められているので、大家さんからは「広告費」といった別の名目で支払われるケースが多いです。また「広告費」はエリアによっては家賃の2ヶ月分が相場というところもあります。

 

パターン2:仲介会社が2社の場合

不動産投資の空室対策とは?押さえておきたい”入居者募集”のツボ

出典 http://www.eisen.ne.jp/freepage_eisen_1754.html

このパターンでは、元付けと客付けが別々で2社あります。大家さんが手数料を1ヶ月しか支払わない場合、不動産会社(元付け業者)は大家さんから1ヶ月、不動産会社(客付け業者)は入居者から1ヶ月の手数料を得ます。(不動産会社の元付けと客付けがそれぞれ家賃1ヶ月分の利益でいわゆる「片手」の取引きです。)

 

物件情報をひろくオープンにしてもらう交渉をしよう!

不動産投資の空室対策とは?押さえておきたい”入居者募集”のツボ

不動産会社(元付け)の場合はもちろんパターン1を狙いたいというところですが、パターン2でも管理手数料は確保されるため悪くないと考える場合もあるでしょう。その一方で、パターン1と比べて収入が半分になりますので、なるべく自社で管理している物件は自社で入居者を見つけて「両手」に利益のある状態にしたいと考える会社もあります。

 

そのような考え方が強いと他の不動産会社に情報をオープンにしないという場合があります。しかし、大家の立場からすると他の不動産会社に情報が行き渡らないと大きな機会損失になりますよね。例えば、どんなに安くて美味しいレストランでも人通りの少ない路地にお店を出して一切宣伝しなければ集客できませんよね。

 

できるだけ広く、他の不動産会社にも自分の物件の情報を流してもらえるようにしっかりと交渉しましょう。またパターン2の場合、不動産会社(客付け)の立場になるとどうでしょうか。せっかくお客様を物件に案内して仲介が成立しても家賃の1ヶ月分しか収入がありません。

 

従ってお客様からもらう仲介手数料以外にも、大家さんから「広告費」の出る物件を積極的に紹介しようとします。物件の空室率が多い時やなかなか入居者が決まらないときは管理会社に支払う手数料とは別に「広告費」を上乗せして出すことも積極的に検討し、管理会社とよく相談してみると良いでしょう。

 

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空室続きの場合には地元の仲介会社にヒアリングをすべき!

さらに管理会社に任せていても決まらないときは、自分で資料を持って行って地元の仲介会社にヒアリングしてみるというのも一個の手段でしょう。賃貸の募集図面と写真を一緒に持って回るとなぜ入居者が決まらないのか、入居を決めるためには何が必要なのか、そのヒントをもらえます。

 

例えば、同程度の物件よりも家賃が高いとか、管理会社の対応が悪いといった情報が得られるかもしれません。そして、大家さんの顔の見えている物件の方が安心感はありますので、たとえ管理会社が別にあったとしても積極的に物件を紹介してくれるかもしれません。

 

また管理を受注したい不動産会社には「頑張って入居者を決めてくれたら管理をお願いすることも検討します」と提案するのも手でしょう。

 

大家さんがネットで独自に集客するという手もある!?

また大家さんが独自にインターネットで集客するという手法も注目されています。自分で地域情報を発信するブログやSNSで集客に結びつけている大家さんもいます。個人で集客をするメリットとしては、入居者が直接来ればお互いに手数料がかからないことと、先述したことと矛盾するようですが、間に管理会社が入ることで自分の思い通りに物件の良いところをアピールできないというロスがなくなることが挙げられます。

 

やはり大家さんは自分の物件のことだから思い入れがありますが、一方で管理会社にとってはたくさん抱えている物件の一つですから、そのギャップを埋めるのはなかなか至難の技です。その点では、インターネットさえあれば、たくさんの写真を掲載したり自分の思い入れを伝えたりできますから、アピールする上で満足はできると思います。

 

ただ、パソコンを使える方は良いですが、不得意な方が一生懸命に時間をかけるというのは手間ですし時間がもったいないので、そういうのが好きで従来の募集方法に満足できなかったという方は試して見ると良いのではないでしょうか。

会社員Aさん
物件のアピールポイントを管理会社にしっかりと伝える!それでも入居が決まらなければ家賃の相場を再チェックしよう!

 

 



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