固定資産税を劇的に安くする!その3つの方法とは?

今回は”固定資産税を劇的に安くする3つの方法”について少しみていきましょう。

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固定資産税を劇的に安くする!その3つの方法とは?

不動産を持っている場合、その土地と建物に対して毎年、固定資産税という税金がかかります。これは、市町村(東京23区内では東京都)が1月1日時点の所有者に対して、固定資産税評価額(公示地価の7割くらい)に1.4%を掛けた額を課税する税金です。この固定資産税を安くする方法は下記の3つです。

  1. 住宅用地は軽減措置がある
  2. 固定資産税額は登記面積によって決まる
  3. 1月1日という時点を押さえておく

 

上記を順次みていきましょう。

⒈住宅用地は軽減措置がある

200㎡以下の土地に建てると更地の6分の1の税額に!

アパートやマンションなどの住居が建っている土地の場合節税が軽減されます。具体的には面積が200㎡以下の土地は「小規模住宅用地」として税額が6分の1になり、200㎡を超える土地は「一般住宅用地」として3分の1になります。

 

これが更地で持っているよりも住居系を建てた方が固定資産税の安くなる理由です。例えば400㎡の更地があったときにこのまま更地だと280万円が課税されているとします。その土地を200㎡の土地2つに分け、それぞれにアパートを建てます。

 

そうなれば、ともに200㎡以下の住宅用地になりますから、280万円の6分の1、つまり47万円になります。200㎡を超す土地を持っている地主さんは敷地いっぱいに建てるよりいくつかに分けて建物を建てた方が固定資産税を抑えることが多いのですね。また固定資産税とともに不動産に掛かる税金として都市計画税というものもありますが、これは固定資産税と合わせて一括して納税するものなので、あまり意識していない大家さんも多いと思います。(固定資産税評価額に0.3%を掛けて算出。)

 

この都市計画税も固定資産税と同様、住宅用地には税額軽減措置があります。(200㎡以下の場合は3分の1、200㎡を超える場合は3分の2です。)

⒉固定資産税額は登記面積によって決まる

固定資産税は登記簿に登記されている土地の面積に課税されてるので、実際の土地の面積が登記の面積より少ない場合は役所に実際の土地の面積に合わせるように求めることで減額できることも多いのです。(登記面積を更生するのが原則ではありますが、隣地の承諾などが得られない場合などは交渉により可能な場合もあります。)

 

区画整理された土地や最近分筆(土地登記簿上、一筆の土地をいくつかに分割)された土地なら正確な場合が多いですが昔から所有していた土地や以前に分筆された土地については登記の面積と実際の面積が違うことはよくあることでしょう。登記しなおすためにかかるコストとどれくらい節税できるのかのバランス次第ですが、評価が高い、土地が広いといった場合にはぜひ土地面積をチェックしておきましょう。

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⒊1月1日という時点を押さえておく

最後に「1月1日という時点を押さえておく」ですが、これは古い建物を取り壊して新築を建てる場合など取り壊しの時期に注意をする必要があります。

 

例えば12月1日に古い建物を取り壊して、翌年の2月1日から建て始める場合、1月1日時点では更地のため固定資産税が住宅用地の軽減を受けることができないという可能性があります。(役所は現地調査や航空写真等によって1月1日における土地の利用状況を見ます。)また12月に建物を取り壊した後、すぐに新築の建物に着工しておいて1月1日時点で建築の段階に入っていれば軽減の対象になります。

 

この場合は土地が軽減される上に、建物については完成していないので課税されません。一方1月1日までに建物が竣工している場合は、今度は建物の固定資産税がかかってきますね。このように着工や竣工時時期にもちょっと気を配ることでも税金を抑えることができます。

 

なお、新築で建てた場合、建物については固定資産税の軽減措置があります。それは120㎡までの部分に対して一般の住宅では3年間(3階建て以上で耐火構造または準耐火構造を持つ建物の場合は5年間)、固定資産税が2分の1になります。ただし、居住部分が建物全体の面積の2分の1以上であるとか、床面積や評価額によっての諸条件もあります。

 

新築の際はこれまでに述べた3つの方法や諸条件を踏まえた上で、税額をなるべく抑えられるような建て方をしたいものですね。

会社員Aさん
固定資産税の減額を図るには、住宅用地、登記面積、建築時期の3点を押さえておくことなんだね!
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