知ってトクする!住宅ローンで住宅購入をすると税金が安くなるの!?

住宅ローンを使用した場合は、住宅購入や増改築でも控除を受けることができます。金額が大きいだけに節税効果も絶大です。これを有効活用しない手はないですよね。今回は”住宅ローンで住宅購入をすると税金が安くなる”ということについて少し見ていきましょう。

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新築住宅の場合は住宅ローンの控除はどうなるの?

住宅ローン控除

新築で住宅を購入したり増改築して住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除が受けられます。他の控除が所得からの控除であるのに対して、住宅ローン控除は所得税からの税額控除となります。

 

例えば、住宅ローン控除の控除額が20万円の場合は、所得税が20万円安くなります。

具体的な控除額

住宅ローン控除の控除額は、ローン残高に応じて自動的に決まります。控除額=年末時点での住宅ローン残高×控除率(1.0%)、最大控除額は1年間で40万円(優良住宅等は50万円)です。

必要書類

最初の年の確定申告では必要書類を揃えて税務署に提出します。

必要書類

  • 住民票
  • 土地・建物の登記簿謄本
  • 土地・建物の売買契約書などの写し
  • 住宅ローンの年末残高証明書
  • 給与所得者の場合は源泉徴収票

適用の要件

    • 住宅取得後6ヶ月以内に居住の用に供していること。
    • 家屋の床面積が50㎡以上(登記簿上)で、床面積の2分の1以上が居住用であること。
    • その年の合計所得金額が3000万円以下であること。
    • 住宅ローン等の返済期間が10年以上で、割賦による返済であること。
自己資金で取得した人の控除

平成25〜26年度の税制改正によって、自己資金で認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅を取得した人は、最高65万円の税額控除がうけられるようになりました。

中古住宅の場合はどうなるの?

要件・必要書類

中古住宅を購入した場合でも、住宅ローン控除を受けることができます。必要書類は、上記した新築住宅の取得の場合と同じです。住宅ローンの控除を受けるための要件は、新築住宅の購入の場合の必要要件に加えて、取得の日から遡って20年以内(マンションは25年以内)建築されたものであることです。

 

それ以上に古い物件では住宅ローン控除が適用されないということです。

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認定住宅新築の場合はどうなるの?

認定住宅とは

国が認める「認定長期優良住宅」あるいは「認定低炭素住宅」を購入した場合は、住宅ローン控除の控除額が増えます。いずれも国が定めた基準による認定を受けていることが必要です。

認定長期優良住宅

一定の基準をクリアした災害などに強い住宅です。いわゆる200年住宅です。

所得税からの控除

所得から控除分を差し引いた後に税率を掛けて算定するのと違って、住宅ローン控除は所得税率にかかわらず一定の控除額が差し惹かれるので、収入の少ない人ほどメリットは大きいと言えます。

認定低炭素住宅

住居の素材や設備などでCO2の排出量が抑えられている住宅のことです。いわゆる省エネ住宅です。

控除額

ローン残高(5000万円が上限)の1.0%が1年間の控除額(限度額50万円)となります。控除できる期間は最大10年までで、合計の限度額は500万円です。

特定増改築

「特定増改築等住宅借入金等特別控除」。平成26年4月1日〜平成33年12月31日までの間に居住用に供した場合‥控除期間は5年間です。控除額は下記のように計算します。

A×2%+(B–A)×1%=控除額(最高12万5000円)

A:増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計額のうち特定断熱改修工事等に要した費用の額の合計額に相当する部分の金額(特定増改築等限度額250万円)

B:増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計額(最高1000万円)※特定増改築等限度額が250万円となるのは、住宅の増改築等が特定取得に該当する場合、それ以外の場合は200万円です。

※「特定取得」とは、増改築等の費用に含まれる消費税等が8%または10%の消費税及び地方消費税の税率により課税されるべき消費税等である場合の増改築等

省エネ改修工事をした人で、増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除または住宅特定改修特別税額控除のいずれの適用要件も満たしている時は、これらのいずれか1つの選択適用となります。

自己資金で増改築をしたらどうなるの?

増改築でも控除が受けられる

平成26年4月〜平成33年12月までの居住する住宅で国が認めた省エネ改修工事、バリアフリー改修工事、耐震改修工事などを行った場合は、所得税の控除を受けることができます。

住宅ローンの控除申請

1年目は必要書類を揃えて税務署に提出する必要がありますが、2年目の確定申告からは、住宅ローンの年末残高証明書を添付するだけで、他に書類などを改めて作成する必要はありません。

省エネ改修やバリアフリー改修を伴う増改築を行った場合にも所得税の控除を受けることができます。

省エネ改修工事

国が認めた省エネ改修工事を行った場合に所得税の控除を受けることができます。工事費用(250万円が上限、太陽光発電設備設置工事が含まれる場合は350万円)の10%が控除額(限度額25〜35万円)となります。

バリアフリー改修

国が認めるバリアフリー改修を行った場合に所得税の控除を受けることができます。工事費用(200万円が上限)の10%が控除額(限度額20万円)となります。その年の前年から3年以内にバリアフリー改修工事を行い、この税額控除の適用を受けた場合は適用されません。

耐震改修工事

国が認める耐震改修工事を行った場合に所得税の控除を受けることができます。工事費用(250万円が上限)の10%が控除額(限度額25万円)となります。

住宅ローン控除の計算式

「年末時点での住宅ローン残高」×「控除率1.0%」=「控除額」

最大控除額は、「借入限度額4000万円」×「控除率1.0%」×「控除期間10年間」=400万円です。住宅に係る「借入金の残高」が控除の基準になります。

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太陽光発電をプラスしたらどうなるの?

住宅特定改修特別税額控除

指定された内容の省エネ改修工事に加えて太陽光発電システムの設置を行った場合に適用されます。この制度の適用が認めると、一般省エネ改修工事の標準的な費用の額(250万円を限度)10%(算出された控除額のうち100円未満の端数金額は切り捨て)が控除されます。

共働き夫婦の節税法はどうする?

住宅ローン控除を分ける

共働き夫婦が住宅ローン控除を受ける場合共有名義でそれぞれローンを組めば、夫婦両方の所得税申告で住宅ローン控除を使えます。この住宅ローン控除の控除額が納付する所得税よりも多くなる場合は、所得税額までしか控除が適用されません。夫婦二人で控除額をわければ、控除額をフルに節税に利用することができます。

太陽光発電

太陽光発電で得られた電気を売電する場合は、他の雑書得と合わせて20万円を超える収入があれば確定申告が必要です。その場合、設備費用は減価償却費として売上から差し引いた金額が課せられます。

夫婦で控除をうける場合

家の名義が夫婦の共有名義になっていること。夫婦それぞれの持分は負担割合にします。住宅ローンが1本の場合は、夫婦の連帯責務にしていることです。

計算方法

例えば4000万円の住宅ローンを組んでいる場合に持分半々、借入金負担半々とすれば、夫婦それぞれに2000万円ずつの負債をもつことになります。2000万円の1.0%である20万円が住宅ローン控除の控除額となります。夫婦それぞれの確定申告で控除額を差し引けば、2人合わせて40万円の控除を受けることができます。

デメリットになる場合

住宅ローン控除を夫婦で分ける場合は、夫婦ともに一定以上の収入があって、収入の額に大きな差がないことが前提となります。妻が所得税をほとんど払っていないような場合は、分けることで控除額が少なくなってしまうことがあります。

 

その場合は、分散しないほうが住宅ローン控除のメリットをより多く享受できることになります。



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