住宅ローンはどんな借り換えがベスト?繰上げ返済は損!?

住宅ローンはどんな借り換えがベスト?繰上げ返済は損!?

マイナス金利政策の影響で今急激に増加しているのが住宅ローンの借り換え申し込みです。最近の大幅な金利低下によって数年前に住宅ローンを借りたという方でも得をする可能性があります。

 

なので今回はこの好機を逃さないために住宅ローンはどんな借り換えがベストなのかということについて少し見ていきましょう。

 

住宅ローンの借り換えタイミングは今!?

「もっと金利が下がるかもしれない」と思う方もいらっしゃると思いますが、欲張るとチャンスを逃しかねないので住宅ローン金利が底値水準の今が借り換えのちょうど良いタイミングと言えるでしょう。

 

借り換えが得かどうかの判断は、総返済額が「借り入れ残高の4%以上」減るかどうかが目安となります。例えば、残高が3000万円なら総返済額が120万円以上減るのであれば、手数料(事務手数料や印紙税。抵当権の設定・抹消費用等)を含めてトクすると考えて良いです。

 

無料の住宅ローンシュミレーターを使って住宅ローンの償還表を基にご自身で計算してみると良いでしょう。例えば、固定金利2%、返済期間35年で4000万円借りていた場合、5年後に固定金利1.5%に借り換えると総返済額は316万円減ります。

 

先述した通り、借り換えがおトクになる目安は約143万円(5年後の借り入れ残高3584万円×4%)ですので、この場合は借り換えしたほうが断然おトクです。固定金利から固定金利への借り換えであれば、借りてからの期間が短く金利差が0.5%もあればかなりおトクになります。

 

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住宅ローンの金利タイプは何を選べば良いの?

住宅ローンはどんな借り換えがベスト?繰上げ返済は損!?

では、金利タイプはどれを選ぶべきなのでしょうか?住宅ローンの金利は大きく分けると以下の3種類に分かれます。

  1. 半年ごとに金利が変わる「変動型」
  2. 当初の一定期間(5年、10年等)は固定で一定期間経過後はその時点の金利で固定か変動かを選択することができる「固定金利選択型」
  3. 借りた時の金利が返済終了まで続く「固定型」

いずれも一長一短ですが、今借り換えるなら固定金利が良いと思います。

 

その理由としては、固定金利は「リスクが低く無難だから」です。現在の金利は史上最低水準で固定金利を選択すれば、その金利で総返済額を確定できます。これに対して、変動金利は固定型よりも当初の金利は低いものの将来、金利が大幅に上昇すると総返済額が大きく膨らむリスクがあります。

 

金利が上がらなければ、変動金利は固定金利と比べて総支払額は少ないがそれはリスクの裏返しになります。なので予想に基づいた損得ではなくリスク(総返済額のブレ幅)の違いで選ぶべきなのです。

 

借り換えた後、繰上げ返済するかどうかですが、これについては焦る必要は全くありません。「少しでも早く繰上げ返済したほうがおトク」であることは間違いないですが、手元の貯金を極端に減らすのはリスクがあります。繰上げ返済で総返済額を減らすということよりも手元にお金を残しておいて家計が破綻しないようにすることのほうがよっぽど重要です。

 

会社経営と同じように損得以上に「資金繰り」の視点から判断するべきなのです。失業や病気などいざという時のために貯金は生活費の2年分を目安にあるとある程度安心できると思います。住宅購入時の頭金で貯金が少なくなったという方は、生活費の2年分に貯金が回復するまでは繰上げ返済は控えたほうが良いでしょう。

 

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まとめ

住宅購入のタイミングは子供が小さく、妻の収入が減る産休・育休・時短勤務中のことが多いため、家計の収支が悪化しやすいことにも注意したいです。そうした期間中は繰上げ返済を先送りにして手元にお金をおいておいたほうが安心ですよね。

 

将来繰上げ返済をするにしても、まとまったお金が必要になる子供の大学入学など各家庭のライフプランを踏まえて返済時期を決めるということが大切です。

 

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