不動産投資で保険料を格安で火災保険に加入するための4つの方法とは

今回は”不動産投資でできるだけ安く火災保険に加入する方法”について少し見ていきましょう。

 

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不動産投資で保険料をできるだけ安く火災保険に加入するためのコツとは

保険料を安くするため補償内容を調整する!

2015年10月に火災保険の改定があり、エリアによっては保険料が上がり、また今まで35年と長期で掛けられていたのが10年しか掛けられなくなりました。契約期間が長い方が割安になり短いと割高になりますので二重の値上げといった感じです。

 

保険料率や期間の改定があったのは、事故件数が多くて保険会社の支払いが多いのと、現状の料率で35年先まで補償するのが保険会社にとって少しリスクがあるからと言えるでしょう。なので、保険期間を長くても10年にして、もし何かあったら料率を改定していくということのようですね。

 

これはどこの保険会社でも一緒で、ある保険会社が「うちは35年やります」ということはありません。改定ではまずM構造の保険料があ上がりました。古い建物が多くなってきて、水漏れの事故が多いということからのようです。あとは九州がかなり高くなりました。これは熊本の地震の前のことなので台風被害が影響したようです。

 

2015年9月に栃木県の鬼怒川が決壊して多大なる被害を被りましたが、実は同じ年、九州に訪れた台風のほうが損害額は大きかったそうです。保険料率については損害保険料率算定機構という団体があり、そこが決めたものをどの保険会社も使っています。

 

保険会社によって特約内容の違いはあっても、構造級別や保証内容はだいたい一緒で、保険料も料率算定会を利用していますから保険会社によってすごく大きな差というのは発生しません。つまり、複数の保険会社から見積もりしても保険料の大幅な削減は期待できないということです。では、どこで差がつくのかというと保険の掛け方しかありません。

保険料を安くするための4つの方法とは

ではどうすれば保険料をできるだけ安く抑えることができるのか。それには次の4つの方法があります。

  1. 長期で掛ける
  2. 水災を外す
  3. 約定付保割合を調整する
  4. 免責金額を設定する

以下これらを順番に見ていきましょう!

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⒈長期で掛ける

まず、長期で掛ければそれだけお得になります。東京のM構造で建物金額3億円の保険料を例に挙げますと、保険期間1年の年払いで13万9080円です。これを10年続けるということになりますと、合計で139万800円になります。

 

保険期間を5年間にしても年払いができるので、その場合で10年間払うと129万3400円なので約10万円程度安くなります。これが10年一括払いにすると108万1710円になりますので約30万円(22%)安くなります。予算があるのであれば、長期にしたほうが賢い掛け方というわけですね。

  • 東京のM構造(コンクリート造のマンション)で建物金額3億円の保険料の場合
保険期間 年払い 10年間の支払い総額
1年 13万9080円 139万800円
5年 12万9340円 129万3400円
10年 (10年一括払い) 108万1710円

 

⒉水災を外す

火災保険では特約を付けたり、補償内容から不要なものを外したりして補償の範囲をある程度は調整できるようになっています。例えば高台に物件があって大雨が降っても堤防が決壊しても、床上浸水などが過去何十年と起きていないエリアであれば水災を外して掛け金を減らすというのも一つの手法です。

 

東京のM構造で建物金額3億円の保険料例ですと、10年一括の場合、水災ありで108万1710円、水災なしだと93万3220円です。なので水災を外したほうが約15万円(13.7%)の保険料節約になるということですね。ただ、気をつけないといけないのは、土砂崩れも水災に入るということです。

 

いくら高台にあっても床上浸水の心配がなくても土砂崩れにあうとほぼ全損ですから、それだけのリスクはあるということです。外しても大丈夫かどうか、ハザードマップを見ながら慎重に判断する必要があります。保険会社によっては、最初から水災を外せないようにしているところもあります。

 

あまりよく理解せずに「安いからはずしちゃえ」と水災を外した加入者とあとでトラブルになることを恐れて、それを避ける為だという説があります。

⒊約定付保割合を調整する

よくあるケースが中古で買って、その物件を建て直したら3億円くらいするのに、今はその半分くらいしか価値がないからと「1億5000万円でいいや」という掛け方をしてしまうパターンです。この状態「一部保険」と言います。ただ、これには弊害があって、もし火災があって5000万円の被害を受けたとしましょう。

 

上限が1億5000万円であれば5000万円が出ると思うかもしれませんが、実際には2500万円しか出ません。なぜなら、3億円の建物に対して2分の1の1億5000万円しか掛けていないので、その割合が適用(比例払い)されて、被害額の半分の2500万円しかでないということになります。

会社員Aさん
え!一部保険にはそんな落とし穴があるの!?

 

そんなときに有効なのが「約定付保割合」をつけることです。これは言葉通り、保険を付ける割合を約定するということです。3億円の建物に対して1億5000万円で掛けると「一部保険」になってしまいますが、3億円の「約定付保割合」50%で掛ければ、一部保険ではないから、1億5000万円以下の被害に対しては満額出るというものです。

 

例えば、東京のM構造で3億円の建物に対して約定付保割合を50%にした場合、10年一括の保険料は89万7770円になります。建物金額3億円の保険料例で108万1710円ですので、約18万円(17%)程度節できるということになります。一部保険で1億5000万円掛けた場合よりも割高にはなりますが、なかなかお得ではないでしょうか?

 

これは大規模な一棟マンションの場合に有効なテクニックです。大きいマンションなら、今はほとんど全焼することなどありません。しかも近くに消防署があったりすると、まず全焼はしないとすれば1億5000万円まで出てくれたらOKという考え方ですね。この約定付保割合は10%単位で設定可能ですので、すぐ近所が消防署ならば約定付保割合を30%程度に下げても良いかもしれません。

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⒋免責金額を設定する

事故が起こった場合の免責金額、つまり加入者が自己負担しなければならない金額を多めにすれば、それだけ保険料は割引されます。東京のM構造の3億円の建物であれば、免責金額を5万円にすれば、10年一括が97万700円になります。新築や築浅であまり建物に問題が起こりそうにない、もしくは保険を使ったことがない物件なら、考えても良いかもしれません。

 

「事故がなければ掛け捨てになるのだし、保険料を抑えて事故の時に一部負担することもやむなし」と割り切って考えられる方であればオススメです。

まとめ

上記した1〜4の全て適用した場合、東京のM構造の3億円の建物の場合、10年一括で108万1710円のところが68万4760円になります。保険会社各社の見積もりをどれだけ並べても40万円も安くはならないので、「どこで掛けるか」よりも「どうやって掛けるか」が大事だということがわかってもらえたかと思います。

 

ただし、保険会社によっては水災を外せなかったり、建物の構造や大きさなど個別の事情は違ったりしますのでこれを参考に少しでも賢い掛け方を探してみましょう。

会社員Aさん
保険会社による保険料の差はあまりない!補償内容を変えることが保険料下げるコツということだね!



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