不動産経営で”物件を持っておく”か”売却すべきか”はどう判断すれば良いの?

今回は前回記事に引き続き不動産経営行っていく中で、”物件を所有し続ける”かそれとも”物件を売却すべきか”はどのように判断すれば良いのかということについて少し見ていきましょう。前回記事をまだ見ていない方はぜひチェックしておいてくださいね。

不動産経営で”物件を持っておく”か”売却すべきか”はどう判断すれば良いの?

物件の資産価値を見直すための4つのポイントを把握しよう!

経営者としては、常に資産の状況に気を配っておき、利益を最大化させるために組み替え(売却して資金化→新規取得)を図っていくことも必要です。その資産の見直しについては下記の4点がポイントになります。

  1. キャッシュフロー
  2. ROI
  3. 担保価値
  4. 立地

1.と2.については前回までの記事でご説明した通りですが、例えば、付属設備や建物の減価償却が終了するなど、キャッシュフローが悪くなったりマイナスになったりするときは見直しをする一つの目安になります。ちなみに1.と2.について前回記事をチェックしていない方は下記記事も合わせてご覧くださいね。

空室率・利回りなどが悪くなくても、ROIがイマイチであれば見直しの対象になりますし、逆にROIが優秀な物件でも、例えば元利均等や変動金利で融資を受けている場合は、金利上昇の際にキャッシュフローが悪くなる可能性もありますから、金利リスクを恐れる方は売却を検討するのも一つの手だと思います。

 

また築年数が古い、立地が悪くて将来の入居率が不安という物件などは売却を検討する対象になるでしょう。

 

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銀行からの融資を借りるには担保価値に着目!

不動産経営で”物件を持っておく”か”売却すべきか”はどう判断すれば良いの?

3.の「担保価値」については、銀行がその物件をどの程度評価しているのかということです。例えば1億円を借りて購入した物件であっても、銀行が1億5000万円と評価してくれる物件であれば、もう5000万円の担保余力があるということで、その枠を使って別の借り入れをすることが可能です。新しい物件を買うときの共同担保にするなど、活用することができるのです。

 

実際に新築物件を建てる際に、融資のための担保価値が足りなかったため、手持ちの物件で担保価値が余っている別の物件を共同で担保として差し入れて満額の融資を得ることができたという例もあります。なので、借り入れの返済が進んでいれば、担保余力が出る可能性もあるので銀行に相談してみる価値はあります。

 

それがたとえキャッシュフローやROIがそれほどでもない物件でも、担保価値が高ければ資産の中に組み込んでおくと有効な場合もあるのです。自分の資産に無自覚で、そういった価値に気付かないのはもったいない話ですよね。

 

逆に担保余力がないのであれば、売却する一つの要素になるでしょう。毎年公示される路線価をチェックすることで担保価値の変化をキャッチすることもできます。

 

物件エリアのプラス面、マイナス面を整理すべし!

不動産経営で”物件を持っておく”か”売却すべきか”はどう判断すれば良いの?

最後の4.の「立地」についてですが、近くに電車の駅ができるとか、大きな商業施設ができるとか、大きな企業や大学が来るとか、そういうプラス要素があればその物件に対する評価を上げるべきですし、逆に、商業施設が潰れたり、企業や大学が撤退したり、過疎が進んだり、バスの路線が廃止になるといったマイナス要素があるならば評価を下げるべきだと言えるでしょう。

 

その物件に対するプラスマイナスを把握しておくということも大切になってくるのです。

 

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エリアごとの不動産マーケットの相場もチェック!

不動産経営で”物件を持っておく”か”売却すべきか”はどう判断すれば良いの?

さらにそのエリアの不動産マーケットの相場もチェックしておくと良いと思います。そのエリアの利回りの相場を把握しておけば、自分の所有している物件が良いパフォーマンスなのか悪いパフォーマンスなのかがわかる一つの目安になります。

 

そういった指標がアメリカだとキャップレート(対象不動産にどれだけの収益力があるかを示す)と呼ばれて広く公開されているのですが、残念ながら日本では個人投資家が購入する市場ではオープンになっていません。

 

ですから、「楽待」「健美家」といった収益物件のポートルサイトで最寄駅や物件種別などが似ている売り物件の利回りや、売買の成約事例の利回りをチェックするように心がけましょう。投資する際の判断基準としても使えますし、売却するかどうかを判断する上でもとても参考になります。

 

不動産は値動きがわかりにくく、また緩やかですのでそうした大きな流れを捉えるための情報収集が重要だというわけです。

まとめ

そうやって常に自分の資産に目を光らせ、良いものと悪いものを自分でランク付けして、悪いものから良いものに組み替えられる可能性があるのであれば、積極的に組み替えを図るのも手です。

 

また、見直しの過程で管理面でコストを下げたり、リフォームをすることで空室率を減らし収入アップが見込めるのであれば、そうやって素早く対応していくのが賢い経営者と言えるでしょう。

会社員Aさん
キャッシュフローやROIだけでなく、担保価値や立地にも目を配ろう!



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