不動産投資において融資が通りやすい物件とは?

今回は不動産投資において融資が”通りやすい物件”や”通りにくい物件”などがあるのかということについて少し見ていきましょう。

 

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不動産投資において融資が通りやすい物件とは?

担保評価が高い物件と低い物件がある

銀行や支店、担当者によって融資が通りにくい銀行と融資が通りやすい銀行があるように、物件によっても融資が通りやすい物件と通りにくい物件があります。

 

銀行も商売ですので、物件によって融資したがったり、融資したがらなかったりするのは当たり前です。しかし「融資したがらない」といっても、全く貸してくれないというケースもあれば、「こちらが求めている条件で貸してくれない」というケースもあります。

 

まず一般的に、売買価格と銀行の担保評価にかい離のある物件(売買価格の方が安い)には、銀行は融資をしたがりません。逆に、路線価が高いとか建物評価が高いなどの担保評価が売買価格より高い物件であれば融資は受けやすくなります。土地の評価は路線価をベースに各行が算定します。

 

また建物については、銀行の木造建物に対する評価は低く、一方でRC造に対しては高く評価します。これは単純に建物の丈夫さ、耐用年数に対する評価と考えて良いでしょう。

✔︎銀行の担保評価が高い物件、低い物件

銀行の担保評価 高い 低い
路線価 路線価が高い 路線価が低い
建物 RC造、鉄骨造 木造
築年数 新しい 古い
所有権 一棟の建物 区分所有、借地

 

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銀行の評価の目安を知る!

不動産投資において融資が通りやすい物件とは?

銀行がその不動産の評価をするのに「積算評価」や「収益還元評価」といった方法がありますが、ここでは、より一般的な「積算評価」についてお伝えしますね積算評価とは「土地と建物の評価額」の合計です。

 

土地については路線価に平米数をかけて算出し、建物については「構造別の平米単価×平米数×残存年数の割合」で算出します。下記の速算表でおおよその建物評価(担保評価)を推測してみると良いでしょう。実際の評価は銀行により違いはありますが、担保評価がどの程度出るかの目安を知る参考程度にはなると思います。

 

✔︎建物評価の速算表

構造別の平米単価 平米数 残存年数の割合
木造 125,000円×⬜︎㎡×残存年数/22年
鉄骨造 170,000円×⬜︎㎡×残存年数/34年
RC造 200,000円×⬜︎㎡×残存年数/47年

 

新築の場合、木造、鉄骨造、RC造のどれにするかは悩むところです。木造の方がRC造よりもコストが安いので利回りが良くなりますが、担保としての評価は低く見られます。建物自体も意識してRC造にするか、中間をとって鉄骨造にするか、銀行の担保評価を指針に決めていくのも一つの方法だと思います。

 

新築を建てる際は、木造とRC造の両方の可能性を考えつつ、銀行の評価を聞いて決めるというのも一つの手でしょう。いずれにしても、どんな物件が有利な条件で融資を受けやすく、どんな物件が厳しい条件でしか融資を受けることができないのか、融資の傾向を知っておけば、実際に銀行を交渉する際にプラスになることでしょう。

会社員Aさん
融資を受けやすい物件、厳しい物件の傾向を知っておけば、銀行との交渉が少し有利になるんだね!

 

 



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