不動産投資をするなら絶対に把握しておきたい特約・保険のポイント5選とは

今回は”不動産投資を行うのであれば絶対に把握しておきたい特約や保険の知識のポイント”について5つ挙げてみましたので少しご紹介しますね。

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不動産投資をするなら絶対に把握しておきたい特約・保険のポイント5選とは

⒈施設の欠陥による事故、機械設備の故障トラブルの補償特約

まず「施設管理者賠償」には入っておくことを強くオススメします!これは施設の欠陥などに起因する事故で、大家さんが入居者や近所の方などの第三者に法律上の賠償責任を負担した場合に保険料が支払われるというものです。

 

例えば排水管からの水漏れで入居者の家財道具に損害を与えたり、強風で建物の一部が破損して通行人にケガをさせてしまったりといったケースです。保険会社の事例によるとサッシの立て付けが悪いまま放置していた空室物件でサッシが落下して庭で洗濯物を干していた階下の住人にあたって死亡してしまったという事故があったみたいです。

 

こうなると、賠償金額は億単位になってしまいます。これはおおむね火災保険の特約で付けられますし、別扱いで施設管理者賠償保険という商品もあります。保険料は比較的に安く、延床面積300㎡くらいのアパートであれば年間4000円程度です。保有している物件には必ず掛けておきましょうね。

⒉機械設置の故障や住居できない場合の特約

また多くの保険会社では「建物電気的・機械的事故特約」というものもあります。これは建物に備え付けられたエアコンや給湯器、エレベーターなどの機械設備が故障した場合に使用できます。

 

例えばエアコンの場合、メーカーによる保証期間内や老朽化での故障には出ませんが、それ以外の期間で故障した場合に補償してくれるというイメージです。ただ、いつからが老朽化というのが難しいところで、厳密に7年、10年といった年数で決まってはいません。

 

エアコンは頻繁に壊れる可能性が高いものですし、これも入っておいて損はないのではないかと思います。その他でも「家賃担保特約」も多くの保険会社で取り扱っています。名前だけ聞くと空室時の家賃補償をしてくれるようなイメージですが、そうではなく、偶然の事故やアクシデントで建物に居住できなくなった場合に生じる家賃の損失を補償するものです。

 

例えば、ボヤ程度の火災であっても消防車が出動して建物に放水をすれば、出火のあった部屋だけではなく周囲の部屋も水浸しになって住人は退居せざるを得ません。復旧するまでの間は入居募集もできないのですがこんなときも家賃補償がされるのです。

 

また台風被害のために送電設備が広い範囲で崩壊し、停電のために長期間居住ができなくなった物件でその間の家賃損失がカバーされたという例もあるようです。

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⒊建物の取り壊しの費用も保険の範囲内かチェック

ちなみに火災保険を選択する際に「残存物取片づけ費用」が付いているかどうかも一つのポイントとして見ておきたいところです。これは建物の取り壊しから片づけ、清掃までの費用で、補償対象になるかは保険会社によってまちまちです。

    • 別途、損害保険金の額を限度とした実費が出るA社
    • 損害保険金の10%を限度とした実費が出るB社
    • 特約を付ければ損害保険金の10%を限度として実費が出るC社

 

地震保険の記事でご説明したようにマンションの片づけ費用は坪単価で5万〜8万円が相場です。例えば建物価格が1億円のマンションで、保険も1億円で入っており、火災により建物が全焼してしまったとします。

 

その片づけに2000万円かかったとしたら、A社なら建物の1億円に加えて2000万円でますが、B社は1000万円までしか出ないので自腹で1000万円出さなければならず、C社の場合、特約を付けていなければ全て自腹となります。

会社員Aさん
実質でおりる保険金額に2000万円の差があるんだね!

 

木造の戸建てであれば残存物の片づけが100万円や150万円程度ですが、一棟のアパートやマンションのオーナーの場合は、この残存物取片づけ費用も頭に入れておく必要があります。

⒋省令準耐火構造や複合用途建物の場合の割引契約

また木造でもツーバイフォー工法などの「省令準耐火構造」の物件は、鉄骨造の建物と同じ保険料で契約できます。ただし、物件を建てた際にこの申告を忘れていたり、契約を取り扱っている代理店が割引制度について知らなかったりして高い保険料を支払っていることもあります。

 

鉄骨造と木造では保険料が2倍くらい違います。今は東京ですと、3階建ての建物は全て「準耐火」になっていますし、しっかりと確認をするべきです。なお、一部に飲食店が入っているような建物の場合は、飲食店というのは火を使ったり人の出入りもいっぱいあったりしますので保険料が高くなります。

 

東京のM構造の3億円の建物で、1、2階が飲食店、3階から10階までが住宅という場合、10年一括で159万4180円です。全階で住宅ならば108万1710円ですから確かに高いですね。ところがまれに全ての階を飲食店として保険を掛けていれば、約半額で済むわけですからこの平均用法を知っているかどうかは大きな問題です。

 

もしこれを使えるのに適用してない場合は、さかのぼって差額を返金してくれることもあるので代理店に相談してみてください。

⒌大家自身が代理店と話が通じるよう知識を押さえておくべき!

さらに地震保険では東京海上の「超保険」という建物価格の100%が掛けられる商品もあります。もちろん保険料はそれだけ高くなりますが。

 

これは国が補償する50%(建物の保険金額を100%として)から上は東京海上が持つという仕組みです。50%の補償である地震保険に「超保険」で50%をプラスすることもできれば、30%をプラスするということもできます。ただし、長期で掛けられず1年単位でしか契約できません。それでも満額で掛けたい方は検討してみてはいかがでしょうか?

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まとめ

さて、保険はしょっちゅう改定が行われるのですが、最近のトレンドとして築浅は保険料が安く、築古は高くしようという動きがあります。例えば築1年以下だと10%割引だけど、築10年を過ぎると割引がなくなって保険会社によっては築何年以上を経過すると割り増しになるといったイメージでしょう。

保険の基本内容だけですとあまり差はないのですが、残存物取片づけ費用を始め、築年数による割り増しになるなど細かいところで保険会社によって差は出てきます。

ですので「築何年までだからここにしよう」「築何年以上だから割り増しのあるところはやめておこう」といった使い分けも考えられます。とはいえ何十万円もの差ではないので、これも繰り返しになりますが、どこの代理店、担当者にお願いするかというほうが結局は大事だと思います。

 

火災保険については不動産会社や建築会社など様々なところが代理店をやっていますが、中にはあまり保険に対する知識がないところも代理店をやっているのが実情です。ですので、火災保険のことをよく知っているプロの代理店に依頼したほうがベターですし、さらに言えば、賃貸物件の火災保険を数多く取り扱っているところがベストです。

 

ただし、プロの保険営業マンであってもアパート経営のどちらにも詳しい代理店を自力で見つけるのは現実的に難しいですし、自分が代理店と交渉できるようになるほうが早いと思います。そのためにもここで挙げた保険のポイントを押さえつつ保険の知識を蓄えていきましょう。

会社員Aさん
経営者として保険の知識を蓄えて、代理店と相談しながら進めたほうが良いということだね!



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