不動産投資で”35年の家賃保証”のサブリース契約なら安心なの!?

今回は不動産投資において”35年の家賃保証”のサブリース契約はどうなのかということについて少し見ていきましょう。

 

スポンサーリンク

 

不動産投資で”35年の家賃保証”のサブリース契約なら安心なの?

ハウスメーカーが見せる収支表をそのまま鵜呑みにしてはダメ!?

空いている土地をどのように有効的に活用するかというときに、一番良くないのはハウスメーカーや銀行など営業マンの言っていることをそのまま鵜呑みにして受け取ることです。ハウスメーカーが出した収支表だけで判断をしてしまうと、ほとんどの場合は失敗します‥とまでは言わないですが、キャッシュフローが思ったよりも出なくて困っている大家さんは多いものです。

 

それは特にキャッシュフローを踏まえていない収支計画ということもあります。

 

全てのハウスメーカー、営業マンがそうだとは言いませんが、基本的に彼らは物件を建てて建築費をもらうのが一番の目的です。その物件を経営して大家さんを儲けさせようというのはあくまでも二次的なサービスで、あとあとまでは面倒を見てくれないという場合も少なくありません。銀行の営業マンも融資額を増やすことが第一の目的ですので、極論を言えばどちらの営業マンも物件さえ建てさせれば良いのです。

 

ですから、ハウスメーカーの営業マンが持ってくる収支表はついつい希望的なものになりがちです。「この物件なら相場よりも高い家賃が取れます」といった甘い見通しの上に、サブリース契約など一見美味しく見える条件を盛り込んだ、いかにも儲かりそうに見える収支表を持ってきて、さらに「更地で置いておくよりも、固定資産税も相続税も安くできますよ」と営業をかけてくるというわけです。

 

ハウスメーカーの収支表はまず話半分くらい聞いて、自分自身でしっかりマーケットを調査し、ニーズを把握することが大切です。

 

スポンサーリンク

 

35年家賃保証「サブリース物件」で注意すべきこととは

不動産投資で”35年の家賃保証”のサブリース契約なら安心なの!?

そうしたハウスメーカーのセールストークで特に注意が必要なのが、「サブリース契約」という文言です。サブリースというのは、建物を一括で借り上げ、家賃を保証する制度のことです。

 

例えば「6室のアパートを建てませんか?」と担当者が営業してきて「満室だと60万円の家賃が取れるでしょう。私どもが家賃の90%を保証しますよ」という契約を提示してきたとします。この場合、アパートが満室であってもなくても、極端な話で全て空室になったとしても、大家さんは毎月54万円の家賃収入を得られます。

 

確かに満室時より家賃収入は少なくなるのですが、空室リスクを考慮すればこの安定した収入は得だと思いますよね。しかも35年間も保証してもらえるなんて、これはもう建てなきゃ損だと思うでしょう。

将来的には保証家賃を下げられるリスクも‥

ところが、この「35年保証」というのが曲者で、よくよく契約書を読むと、35年間ずっと無条件に保証が続くわけではなくて「2年ないしは3年ごとに賃料の見直しを行う」という契約になっている場合が多いのです。

会社員Aさん
え!35年間でずっと保証が続くわけじゃないの?

 

ということは、その賃料見直しのときに、保証家賃を下げられる可能性もある‥というよりその可能性は高いでしょう。実際、恒常的な赤字など正当な理由があれば、判例でも下げられるようになっています。

 

つまり最初の更新で「今までは毎月54万円支払っていましたが、赤字なのでこれからの保証家賃は50万円にしてください」と言われ、そしてその条件を飲めなければ、契約が打ち切りになるということも起こり得ます。

 

ここまではちょっと大げさに説明しましたが、どういう企業がサブリースをしてくれるのかという信用力と契約内容によっては積極的に利用しても良いでしょう。建設時にサブリース契約があったほうが金融機関から借り入れがしやすいというのも事実です。また入金の管理などもやりやすくなります。

 

ただし何かあったときに最後に責任を取るのは自分自身です。くれぐれもオイシイ収支表を鵜呑みにせずに、自分でしっかりと情報を集めて厳しく検討することが大切です。

会社員Aさん
一見オイシイ、サブリース契約であっても、数年で保証家賃を下げられるというリスクもあるんだね!

 

 



コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です