不動産投資を行う上で入居者が驚く程決まるリフォームのポイントとは?

今回は不動産投資において入居者を決めるリフォームのポイントについて少しみていきましょう。

 

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不動産投資はリフォームひとつで入居が決まるかも!?

リフォームは大家としての腕の見せ所

不動産経営者としての手腕が最も発揮されるのが「リフォーム」と言っても過言ではありません。ツボを得たリフォームができれば、利回り向上に確実な効果を発揮します。ここでは効果的なリフォームのノウハウを紹介していきますが、その前に入居者の募集の流れからおさらいしていきましょう。

  1. 不動産会社がマイソク(募集図面)を作成
  2. 他の不動産会社にも配布(配布しないで自社だけで募集する場合もある)
  3. 賃貸物件のポータルサイトなどに募集情報を掲載
  4. 入居希望者が目にして問い合わせ
  5. 来店した入居希望者にマイソクを見せて紹介
  6. 気に入れば内見
  7. さらに気に入れば契約

 

部屋探しをしているお客様はまずインターネットで目星をつけ、そして来店してマイソクを見て物件を取捨選択します。つまりインターネットとマイソクの情報が入居希望者を内見に呼び込む鍵となるわけで、リフォームする際は「マイソクに書けることがどうか」というのがひとつの基準になります。

 

入居希望者にアピールできるように、インターネットの募集サイトで検索条件になっている設備や賃貸の募集図面に書くことができるもののリフォームの優先順位は高くしましょう。例えば、温水洗浄便座やテレビモニター付きインターホン、フローリングなどです。

 

次に実際に見に来てくれた方にアピールできるように、温水洗浄付き便座や洗面化粧台などは新品だとすぐにわかるものを新しくしておくというのも有効ですね。鍵を防犯性の高いディンプルキーに替えたり、コンセントやスイッチ類を新しくしたりしても言われるまで気がつきにくいでしょう。

 

そういう地味なものは後回しにするべきですね。また、自分で使って良かったものは積極的に取り入れていくと良いでしょう。例えば、追い炊き機能や温水洗浄付き便座、テレビモニター付きインターホンやリモコン付きLED照明など、便利な設備に慣れた方にとっては、それがないと物足りなく感じてしまうかもしれません。逆を言えば、それらの設備があるかどうかで入居の決め手になったりもするのです。

 

長く使うものは迷ったら早めに交換!

不動産投資を行う上で入居者が驚く程決まるリフォームのポイントとは?

コストという面では自分で安く仕入れられて、業者さんに取り付けだけ頼めるようなものは優先順位を高くするというのも一つの手でしょう。例えば、配線の必要なテレビモニター付きインターホンなどでも5000円くらいの工賃で取り付けてもらえますし、温水洗浄付きトイレならば自分でも取り付けができます。

 

また蛇口関係や照明器具は数千円で機能が新しくて人気のものに替えられます。高級感のあるメタルシャワーヘッドやホース、リモコン付きのLED照明などは、簡単に交換できるのに、備え付けている賃貸物件というのは意外と少ないものです。

 

さらに、エアコンや給湯器などの長く使うものは迷ったら早めに新しいものに交換することをオススメします。「壊れるまで使えば良い」と思われるかもしれませんが、いざ壊れてしまったら入居者からクレームが上がりますし、壊れてからでは遅いのです。

 

見た目にも古い感は否めませんし、ワンランク良いものに先手を打って替えてしまっても良いと思います。設備が新しくしかも通常の賃貸のグレードよりも高いと競争力も増しますし、入居者の満足感にもつながります。特に水回りは古くなると清潔感に欠ける印象を与えてしまいますし、女性の場合は水回りを特に気にしますので迷ったらすぐ新しいものに替えましょう。

 

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リフォームは空室リスクを下げる有効な手段!

不動産投資を行う上で入居者が驚く程決まるリフォームのポイントとは?

しかし、あれもこれもとなると際限なくお金がかかってしまいますよね。「リフォームとは追加投資です。投資であれば利回りを意識すべし」という原則を胸に刻んでおきましょう。例えば、壁紙など「新しいものに交換していること自体に価値がある」ものは一番安いグレードで十分なのです。同様に温水洗浄付き便座なども付いていること自体に価値がありますので、自動で便座カバーが開いたりなどの機能は必要ありません。

 

リフォームプランを考えるにあたり、個別のリフォームが家賃にどれだけ反映させらられるかという見積もり表を独自に作成して検討するのも良いでしょう。テレビ付きインターホンを設置していくら、温水洗浄付き便座を設置していくら、畳の部屋を潰して1LDKに変えると家賃の差がどれくらい付くか、といった具合に細かく計算していくのです。

 

その際、リフォームの標準的なプラン、安いプランと高いプランと何種類か出してみましょう。そうして例えば安いプランと高いプランでもリフォーム費用が10数万円しか違わない場合は「それなら家賃で換算すると1、2ヶ月分の差でしかないな。だったら高いプランにしよう」といった判断がしやすくなります。

 

判断の決め手は「空室がすぐ決まるかどうか」です。一番もったいないのは空室による機会損失ですから、部屋の魅力が足りずに3ヶ月空室が続くよりも魅力をアップさせてすぐに次の入居者に住んでもらった方が確実にお得です。

会社員Aさん
リフォームは追加投資!それによる利回りの計算を忘れずに!

 

 

 



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