土地の物納が認められるための3つのポイントとは?不動産投資者は絶対にチェック!

今回は”土地の物納が認められるための3つのポイント”について少し見ていきましょう。

 

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土地の物納が認められるための3つのポイントとは?不動産投資者は絶対にチェック!

そもそも土地を物納したほうがいいのかしない方がいいのか?

前回記事までに何度か物納と言う単語が出てきました。これができる場合とできない場合があります。また、物納した方が良い場合、物納しない方が良い場合もあります。物納の基本について見ていましょう。
 
まずどういう場合に物納が認められるかと言うと、大きなポイントは下記の3つです。
  1. 相続税を現金で収められない
  2. 相続された土地であること
  3. 担保がついていないこと
 
まず1つ目の”相続税を現金で収められない”場合ですが、相続税と言うのは基本的に現金で収めることが原則です。しかし、現金を持っていない場合はどうでしょう?その場合でも、いきなり「では物納してください!」と言うことにはならず、「延納か、分割払いか、とにかく現金で払いなさい」と言うのが第二段階です。
 
 
 
それでもだめな場合に「仕方がないからそれ相応の評価の土地で収めなさい!」と言う特例が物納なのです。つまり、現預金がたくさんある人はそもそも物納ができないのです。そこで将来、物納を活用しようと考えた場合、現預金は保険など現金以外のものにしておくと行った資産の組み換え作業が必要になります。
 
 
 
さらに「物納を受け付けてくれる不動産」と「受け付けてくれない不動産」があるので、どのような不動産だと良いのか見ていきましょう。 2つ目の”相続された土地であること”です。これは相続を受けた人が、以前から自分で持っていた土地の物納は認められていませんということです。
 
 
 
 3つ目は、抵当権などの担保のついている土地は物納できません。更地であっても、他の物件の担保に入っているために物納できないというのではもったいないですからね。また、例えば無道路地など売却できる見込みのない土地や、境界が明確でなく隣接地の地主と揉めているような土地も物納できません。逆に言えば、手持ちの現預金がなく、担保のついていない、形式要件を満たしている土地を相続したのであれば物納はできます。

物納向きの不動産、物納したら損な不動産

それでは、どんな場合に物納した方が良いのでしょうか。物納される土地は、相続発生時の路線価で評価されます。この路線価と実際に取引きされる時価、つまり、国の評価と市場の評価の間には、ギャップがあるのです。ですから守るべき原則は「時価よりも路線価が上回っている土地」を物納することです。
 
 
 
通常は、路線価よりも時価の方が高いものですが、地方なので実勢価格が急落して路線価のほうが高いエリアもあります。
 
 
 
そういう土地の中でも、一般的には流通しづらい(売りにくい)土地や、手持ちの不動産の中で優先順位が低い土地が物納したほうが良いいうことになります。いわゆる広大地や不整形地、畑や別荘地、駅の近くではあるけれど線路脇でアパートを建てるには向かないような土地などが、これに当てはまりますね。
 
 
 
また、「時価よりも路線価が上回っている土地」の原則に反しても、物納した方が良い土地というものがあります。それは人に貸してその上にマンションやビルなどの建物が立ってい「底地」です。これは売りたくてもなかなか売りにくく極めて換金性が低い土地なのです。そういった土地でも、先に挙げた一定の用件さえ満たせば物納は可能ですから、相続の機会に国に引き取ってもらいましょう。逆に、物納しない方が良い土地は自ずと分かってきますね。
 
 
 
 
 
それは「路線価よりも時価が上回っている土地」「売るのに問題がない土地」です。これはお金に変えたほうが絶対得なわけですから当然ですね。ただし、もちろん有利な価格で売れるようであれば売却した方が良いのですが、売った場合の税金のことももちろん考える必要があります。
 
 
 
個人で5年(相続前の所有期間を入れて)以上所有していた土地の売却益にかかる所得税は2割です。物納での評価額が1億円、売却価格も1億円だとすると、物納の場合は税金を取られないので1億円を納税できますが、売却すると所得税を差し引いて8000万円しか納税に当てられないのです。その場合は、別に2000万円をどこかから調達して来なければなりませんから、少なくとも時価が路線価を2割は上回っていないと利益にはならないということに注意しておきましょう。
 

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相続は財産を整理する良い機会

バブル崩壊後から現在、時価が下げ止まって一部では逆転現象も起こり、時価が二極化してきています。路線価と時価が全く反映していないエリアも出てきています。時価が上がってきている都心部では、時価よりも路線価が低くて換金価値が大きいので、都心部に不動産を持っている人は時価よりも相当低い評価で課税されるケースがあります。
 
 
 
また、郊外だと時価が低いことが多いですから、例えば実際の換金価値は1億円なのに相続税評価では1億3000万円と、逆に税金を相当多く取られるケースもあります。しかし見方を変えれば、これから物件を増やしたいと言う人は相続対策によって売却される不動産を買うという戦略をとることが出来るかもしれません。
 
 
相続対策をしたい人、物件を増やしたい人、それぞれの立場によるニーズの”差”を利用して、あなたの不動産経営が有利に働くように取り組んでみてはいかがでしょうか。
 
会社員Aさん
路線価よりも時価が高い土地を物納すると損!一般的には売りにくい土地こそ物納するということだね!
 



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