知ってトクする!不動産経営で損する人の特徴とは!?

今回は前記事から引き続き”不動産経営で損する人の特徴”について少し見ていきましょう。前記事をチェックしていない方は是非合わせてご覧ください。

前回記事

不動産経営は本当に儲かるの!?その4つのメリットとは

不動産経営で損する人の特徴とは!?

不動産投資・経営をしている人がみんな儲かっているか言われるともちろんそうではありません。自分で経営判断をして、実行に移せる人は良いのですが、自分で考えずに他人任せにしていると失敗しかねないというリスクを忘れてはいけません。

 

ハウスメーカーのいいなりになってニーズもない立地なのにアパートを建ててしまったという大家さんも少なくありません。「大家=経営者」ということを忘れてはならないのです。不動産の知識はもちろんのこと税金や金融などの面においても、ある程度の知識を持った上で、その道の専門家に依頼しながら賃貸ビジネスを運営していくことが重要です。

 

繰り返しますがもっとも重要なのは自分自身で経営を判断するということです。掃除や物件の管理、入居者募集など、人に任せられることは任せて、自分の時間は入居者を呼び込むための戦略を立てたり、リフォームの吟味をしたり、新たな購入物件や建築を計画したり、より重要なことに活用していくべきです。

会社員Aさん
でも正しい判断ができるかどうか不安だな‥

 

とはいえ不安があるかもしれませんが、管理会社というパートナーもいますし、SNSで大家さん同士の繋がりもつくれますし常に情報収集をすればそうそう失敗することはないと思います。

 

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不動産経営のデメリットとは?

知ってトクする!不動産経営で損する人の特徴とは!?

前記事ではメリットについてご説明しましたが、今度は不動産経営ならではのデメリットも紹介しておきますね。リスクを限りなく無くすためには何が「弱点」なのかを知っておくということももちろん大切です。

 

まず不動産経営を始めるにあたってのデメリットは”比較的参入障壁が高い”ということです。最低でも数百万円から1棟ものになると数千万円の投資になります。もともと相当な資産家でなければ銀行から融資を受けることになり、その労力はかなりのものです。

 

不動産市場や景気、それによって左右される銀行の方針によって融資が引き締められることもあります。よほど属性が良い人(堅い職業や高収入など)でない限りは、初心者が1行や2行に断られるのは当たり前でメンタルの強さも要求されるでしょう。

 

また、常に空室リスク、家賃下落リスクもつきまといます。空室が増えたり家賃相場が下がったりすれば、それだけ家賃収入に影響します。ただ、これは不動産経営には当たり前のリスクです。一般的な株主がリーマンショックのような大波に抗うのは絶望的ですが、不動産の場合は経営者自身が打つべき手をしっかりと打っていけば、世間的に空室率が上昇したとしても、家賃相場が下がっても、それを乗り越えること、あるいはマイナスを最小限に抑えていくということは十分に可能なのです。

 

さらに不動産ならではのデメリットを挙げれば「流動性が低い」ことです。わかりやすく言えば、「不動産は売ろうと思ってもすぐに売れるものではない」ということですね。

 

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売買契約から入金されるまで早くて1〜2ヶ月かかる!

知ってトクする!不動産経営で損する人の特徴とは!?

例えば株式を売却しようとしたら、3〜4営業日後には現金化できますが、不動産の場合は1ヶ月後でも厳しいのです。普通に考えれば、買い手を見つけるまで1ヶ月、売買契約をして実際にお金が手元に入ってくるまで早くても1〜2ヶ月はかかります。こればかりは、いざその時になって経営者自身がいくら努力をしようともどうにもなりません。

 

売るにしてもなるべく早めに、どの時点で現金が必要なのかしっかり計画を立てて余裕を持って実行しなければみすみす手持ちの不動産を安く売却してしまうことになりかねません。なぜかというと、買う方にとって一番都合が良いのは売り急ぐ人だからです。急いでいると足元を見られて絶対に買い叩かれてしまいます。

会社員Aさん
自分が購入するなら売り急ぐ人を見つけられるとおいしいというわけだね!

 

逆に自分が売る時には絶対にそうなってはダメです。だから売るのに慌てなくてもいいようにある程度キャッシュを持ちながら不動産経営を行い、売却するにしても時間的にも精神的にも金銭的にも余裕を持って臨めるように計画を立てる必要があります。

 

また、購入するときに最初から「売っていくら取れるだろう」と考えるのはほどほどにしておくべきです。もちろん多少は売るときの”出口戦略”についても考えておくべきですが、売却益を当てにするのは「所詮は捕らぬ狸の皮算用」で、転売による利益ばかりを追い求めていると大ケガをします。

 

だからキャッシュフローはしっかり回っていくようにして、一方で「将来、物件を売りに出したらこれくらいの値段かな」と見込みを立てるようにするのです。一時的に売り上げを立てるのではなくコンスタントに利益が上がって手元にキャッシュが残るというバランスのとれた不動産経営が理想です。

会社員Aさん
人任せにしている人は失敗しがち。転売による利益を狙うのも大ケガの元ということだね!



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