今回は前回の”不動産経営をいつはじめるのか”という記事に引き続き、”不動産経営を初心者の方が行う際に失敗しないためにやるべきこと”について解説しますね。ちなみに前回の記事をご覧になられていない方は是非チェックしてみてください。
目次
初心者が不動産経営で失敗しないためにやるべきこととは！？
初心者は詳しい人の力を借りつつ参入すべし！
初心者だから難しいことはあるかもしれませんが、「できない」ということは絶対にありません。不動産経営をしている方で宅建の資格を持っていない方はたくさんいらっしゃいますし、なんならもともと不動産業界に精通している方のほうが珍しいくらいです。
多くの不動産経営者も最初は初心者だったはずです。しかし、不動産経営に必要なキャッシュフロー、銀行融資、リフォーム、建築、管理などのもろもろの知識を実際にやることで身につけていったんだと思います。さらに言えば、不動産経営は”ビジネス”です。ビジネスにおいては他人と協力することは全く問題ありませんし、むしろそのほうが効率的だったりもすると思います。
これが学校の勉強でしたら自分一人が勉強し（予備校に通って人からの教えを受けていたとしても）、結局は自分一人で試験を受けなければなりません。しかし、不動産経営においては自分一人の力では足りない場合、その足りない部分を詳しい方に補ってもらうことができるわけです。
自分のチームを作ると不動産経営が楽になる！
下記記事でも述べていますが、不動産経営の良いところは自分の時間が確保できるという点です。
会社員や経営者など、本業のある人であればなおさら専門家を頼るべきです。専門家を集めて自分のチームを作ると、不動産経営が本当に楽にかつ効率的になります。専門家に謝礼を払ったとしても最終的にはその謝礼以上のものが必ず得られると思います。
専門家と協力しないということで生じる損失というのはかなりあり得ることで、例えば税金のことを知らないばかりに経費化できる部分をきちんと計上できていなかったり、法律のことを知らないばかりに適当に作った契約書であとあと問題になったり‥
周囲の人の力を借りながらどれだけ良い経営ができるかが、経営者としての腕の見せ所だと言えると思います。
それには、人に紹介してもらうのが一番です。「こういうことを相談できる人を探しているんですが、誰か知り合いの方はいませんか？」と、知っていそうな人にお願いするわけです。例えば、融資を受けた銀行の担当者やリフォーム会社を不動産経営している友人から紹介してもらうなどです。
「そもそもそういったことを聞ける人脈がいない」という方でも、すでに物件を持っている方であれば不動産会社とは付き合いがあるでしょうからまずはそこから聞いてみて、人脈の輪を広げていくこともできます。あとは、やはり経営者仲間がいると心強いですね。お互いの立場がわかるので、相談しやすいですから。積極的にセミナーなどに出かけて出会いの輪を広げるようにしてみてはいかがですか？
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自分のチームを構成するメンバーとは？
では、不動産経営者にとってどんな方々で自分のチームを構成すれば良いのでしょうか？まず、不動産の管理・仲介・売買などの不動産を商売にしている方は、チームメンバーとして必ず抑えるべきです。また、税理士も重要ですね。資産を持ち、それを活用して経営する以上は税金から逃れられませんし、税務戦略を立てるのに不可欠です。
そして銀行員。めちゃくちゃ現金を持っていて融資の必要がないという方は別ですが、そうでない方はローンと一生付き合っていきますから、良い担当者と仲良くなっておきたいですね。これらの3業種の方々に加えて、さらに何かのときのための弁護士と司法書士。
弁護士は、例えば入居者ともめて追い出さなければならなかったり、隣人と境界で揉めたり、法律的に問題が起きたりしたときに心強い存在です。司法書士は不動産や会社の登記などの事務手続きを行ってくれ、少額訴訟も担当してもらえます。決済のときになじみの司法書士さんが同席してくれるととても心強いものです。
新築で物件を建てるならハウスメーカーや工務店といった施工会社に直接依頼するのもいいですが、建築士やコンサルタントを立てるというのも一つの方法です。さらにはリフォーム会社も。「ここ直したいけど、いくらかかりますか？」とすぐに聞ける方がいると心強いです。また不動産鑑定士の資格を持つ方もチームにいると重宝するべきです。
意外と皆さん不動産鑑定士の存在は知っていても、実際に何をしてもらえるか知らないケースが多いです。土地と建物の割合についての意見書を書いてもらったり、銀行との融資交渉の補助資料を作成してもらったり、協力してもらうことができます。
上記したような人脈はリスト化しておくと便利です。下の図のような感じですね。
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仲介 高橋さん ： |
管理 田中さん ：
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売却 佐藤さん ： |
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保険 伊藤さん ： |
不動産 |
税金 木村さん ： |
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リフォーム 渡辺さん ： |
建築 山本さん ： |
融資 鈴木さん ： |
※9つのマス目を作り、真ん中にテーマや目標を書き、周りの8つのマス目に関連するテーマを書き出すことで新しいアイデアが得られます。人脈の洗い出しにも使えます。
上のシートはマンダラーシートと呼ばれるもので、不動産に限らずアイデアを出す上でよく使われるものです。例えば中央のテーマを「不動産」として、周囲に「仲介」「管理」「売却」「税金」「融資」「建築」「リフォーム」‥などなど項目を設定してそれに詳しい方の名前（あるいは問題点、目標など）を書いていくわけです。
例えば、「この人とは最近、連絡とってないな」と思ったら電話して情報交換をしてみるとか、顔つなぎにも使えます。さて、このような方々に実際いくらの謝礼を払うのかが気になるところですよね。
不動産会社に依頼する際、サービス内容にもよりますが、管理手数料が家賃の3〜5％、入居者を決めてくれた際の手数料が家賃の1ヶ月分と決まってます。税理士の場合は顧問料を払うのが普通で、規模にもよりますが月に3〜5万円ほどでしょうか。銀行員やリフォーム会社の場合は取引きや仕事の依頼自体に謝礼金がかかり、相談には実質無料で乗ってくれます。
弁護士、司法書士には報酬規定があります。建築士はだいたい総建築費の数％〜1割程度で引き受けてくれるでしょう。
あとは経営の戦略次第です。どんどん拡大したいという方は早い段階でこういうチームを作っておくべきでしょうし、すでに一棟持っていて増やすつもりもなくのんびりやりたい大家さんでも最低限、不動産会社と税理士は確保しておいた方が良いでしょう。
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