不動産経営においてローンは”多く受け取るの”と”少なく抑えるの”どちらが良い!?

今回は不動産経営を行う際にローンは多く受け取るのが良いか、少なく抑えるのが良いのかどちらのほうが得策なのかということについて少し見ていきましょう。

 

不動産経営においてローンは”多く受け取るの”と”少なく抑えるの”どちらが良い!?

物件規模を拡大していきたいか、安定志向か?

お金を借りるというのは、慣れていない方にとっては怖いものです。借りるにしてもなるべく少なく抑えたいという気持ちはわかります。銀行にしても、自己資金を多く借り入れてくれる方が歓迎しますしね。

 

ただ、投資、経営という観点で見ると、自己資金を多く入れて借入額を少なく抑えるというのは必ずしも正解ではありません。例えば1億円の物件を自己資金3000万円、借入金7000万円で購入したとします。この物件の年間キャッシュフローが500万円だとすると、投下した自己資金の3000万円は6年で回収できます。

 

しかし同じ物件でも銀行との交渉で9000万円の融資を受けた場合は、自己資金が1000万円ですから、たった2年で回収できるということになります。

会社員Aさん
借入額が多ければ多いほど、自己資金が早く回収できるというわけだね!

 

例えば、次の物件を買いたい場合には投資効率が良くなるということです。

 

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物件規模を拡大したい方は投資効率もチェックすべし!

不動産経営においてローンは”多く受け取るの”と”少なく抑えるの”どちらが良い!?

安定志向の大家さんの場合は、キャッシュフローがプラスになるかどうか気をつけるだけで十分ですが、どんどん物件を増やして手広く経営していきたい方には、投資効率が良いか悪いかという点も大事な要素になってきます。

 

投資効率はROIという指標で表されます。ROIとは「Return On Investment」の略称で「投下資本利益率」すなわち”最初に投入した自己資金を1年でどれだけ取り戻せるか?”という割合のことです。その計算式は下記のようになります。

 

ROI(%)=(年間キャッシュフロー÷自己資金)×100

 

ROIの計算式の例

500万円(年間キャッシュフロー)÷3,000万円(自己資金)×100=16.7

ROIは16.7%

自己資金100%の約16.7%に当たる利益回収率

▶︎100%÷16.7%=6..

自己資金の回収に6年かかる

 

上記の例で見ると自己資金を3000万円入れた場合のROIは16.7%です。対して自己資金が1000万円だった場合のROIは50%です。

投資効率と利回りの違いは?

不動産経営においてローンは”多く受け取るの”と”少なく抑えるの”どちらが良い!?

ただし、この投資効率が良いか悪いかというのは利回りが良いか悪いかとイコールではないということに注意してください。もちろん利回りが良いとROIも良くなるという傾向がありますが、それよりも「いかに多くローンを受けられたか」と「年間のキャッシュフローをどれだけ捻出できるか」ということが重要なのです。

 

例えば、実際にあった物件で横浜に5800万円で購入したアパートは、表面利回りで見ると12.8%と優良な物件でしたが、ローンの借入期間が12年と短く、元金均等で借りていたため、キャッシュフローは年間100万円とそこそこのパフォーマンスを出していました。

 

さらにこの物件では、自己資金を物件価格の20%と多めに入れていたために、ROIで見ると10%弱にとどまっています。キャッシュフローもプラスに出ているし、元金の返済も早いので持っていても悪くないのですが、資金効率の面で考えれば売ってしまって、売却資金でもっとROIの高い物件に乗り換えるということも1つの考え方です。

 

物件を増やしたいという方はどれだけの資金を投入し、どれだけ早く回収できるか、そしてその回収した資金で次の投資をしていくということが大事なのです。手元から出て行くお金はできるだけ抑えてリターンを早く得るようにするのです。これは、新たに物件を購入する場合に限らず、新築やリフォームする場合などすべての支出について言えることですから、経営者としては常にこのROIを意識すべきですね。

会社員Aさん
もっと物件を増やしたいか否か、その人の戦略次第だね!利回りだけでなくROIも意識しよう!

 

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