節税したい方必見!不動産経営を行う際に法人化するべきなの!?

今回は不動産経営を行う際に法人化するべきなのかどうかということについて少し見ていきましょう。

 

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節税したい方必見!不動産経営を行う際に法人化するべき!?

法人化すると節税になるからくりとは

よく不動産経営をする際に法人化したほうが良いのかどうかということについて疑問に思われている大家さんはいらっしゃると思いますが、では本当に法人を作ったら節税になるのでしょうか?誰にでもメリットがあるのでしょうか?

 

法人を作って節税することの基本になるのが”税率の違い””給与所得控除”の2つを活用するということです。まず”税率の違い”について見ていきましょう。

 

個人の場合の税率は、年収が多くなればなるほど税率が高くなる仕組みになっていてこの仕組みを累進課税と言います。例えば課税所得が500万円の方は30%、1000万円の方は43%、2000万円の方は50%といった具合に税率が上がっていきます。そうなると課税所得2000万円の方が不動産を購入することによって500万円の不動産収入(課税所得)を得た場合には、税金は半分持って行かれてしまいますので手元に残る現金は250万円しかありません。

 

これでは何のための不動産投資かわかりませんよね‥

 

また一方で法人税の税率は以下の数字になっていますので、500万円不動産収入をそのまま法人に移行できた場合、その税率は約23%です。かかる税金は約115万円(500万円×23%)。手元に残る現金は約385万円で個人の場合とは135万円もの差が出てきます。これが、個人の所得税と法人税の”税率の違い”をうまく利用した節税方法というわけです。

「所得税+住民税」の速算表

税率=課税所得金額×税率ー控除額

課税される所得金額 所得税率+住民税率 控除額
〜195万円 15%
〜330万円 20% 97,500円
〜695万円 30% 427,500円
〜900万円 33% 636,000円
〜1800万円 43% 1,536,000円
〜4000万円 50% 2,796,000円
4000万円〜 55% 4,796,000円

所得金額別「法人税」の税率表

課税所得金額 実効税率
800万円以下 約23%
800万円超え 約34%

 

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次に”給与所得控除”について見てみましょう。例えば年間の不動産収入が1000万円の物件を持っているとしましょう。そのうち経費が500万円とすると、所得は残り500万円になります。(ここでは、計算を簡略化するためにそれ以外の収入はないものとします)

 

個人の場合であれば、その500万円に対して30%の税率と427,500円の控除があり、税額は1,072,500円となります。手元には3,927,500円(5,000,000−1,072,500円)が残ります。

 

一方で法人で不動産を所有しているケースは、個人の場合に課税所得となる5,000,000円をそのまま、法人からの給与として個人へ支払うという形をとることができるのです。この場合だと、年間の不動産収入1000万円に対して支出も1000万円(経費が500万円、給与が500万円)になり、利益が出ていませんので法人税はゼロです。ここでポイントはその給与に対して一定の控除が認められるという点です。

 

下記表によると500万円の給与に対しては154万円(500万円×20%+54万円)が控除されますので、課税額は346万円に下がります。結果、346万円に対しする税金は上記表から約61万円。(346万円×30%−42万7500円)500万円から差し引いた手元に残る金額は439万円となり、なんと法人税を利用しない場合の392万円とでは42万円もの差が出てくるのです。

給与所得控除額(平成28年分)

給与等の収入金額(給与所得の源泉徴収票の支払い金額)

給与所得控除額
〜180万円

収入金額×40%

162万5000円以下は65万円

〜360万円 収入金額×30%+18万円
〜660万円 収入金額×20%+54万円
〜1000万円 収入金額×10%+120万円
〜1200万円 収入金額×5%+170万円
1200万円〜 2300万円(上限)

 

また、給与所得控除の割合は給与の額が低いほど高く設定されています。100万円の給与収入に対しては65万円(収入に対して65%)もの控除が受けられます。反面、1000万円もの給与収入になると控除の割合は220万円(1000万円×10%+120万円)と22%に減少してしまいます。

 

もともとの年収が高い方は”税率の違い”によるメリットを活かせば良いですし、年収がそれほど高くない方でも”給与所得控除”のメリットが活かせるようであれば、法人化に踏み切っても良いのではないでしょうか。

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法人を作ることで考えられる2パターン

さて、不動産投資用に法人を作るといっても大きく分けて2つの仕組みがあります。

  1. 法人を作り、個人で所有している不動産の管理会社となる
  2. 法人を作り、その法人で不動産を所有する

 

(ここでは節税について簡略化するため、相続、資産分散の考えは入れていません)⒈の場合法人としては管理をするだけですので、管理手数料が収入源となります。その収入源は、自分(個人)の持っている不動産収益からですので、個人から法人へお金が流れても自分の法人なので、そこにお金が残っていくという仕組みです。

 

入居者から家賃が年間1000万円入る場合、その1000万円はまず管理会社(法人)に入ります。そのうち15%の150万円を管理費として法人の収益として、自分には残りの850万円を管理費を差し引いた家賃として法人から支払います。そして、個人はその850万円の中からローンや固定資産税、修繕費等を支払うことになりますが、管理会社を間に通して収入が150万円減ったことによって、税金を減らすことができるというワケです。

 

次に⒉の法人で不動産を保有する場合ですが、所有するのは法人ですので、もちろん法人に家賃収入が入ってきます。それが同じ1000万円とした場合、ローン返済や固定資産税、修繕費等の支払いは法人で行い、残りの中から自分(個人)に給与という形で支払っていくことになります。

 

この場合は、冒頭に説明した税率の違い活用することによって、節税が可能となってきます。また法人化のメリットとして、配偶者を法人の代表者にしたりもしくは社員として給与を支払ったりすることでさらに節税が可能になります。

 

配偶者の収入には自分の年収による税率は関係ありませんし、給与所得控除の場合には給与を受け取る人が2人になることで控除される割合を増やすことができるからです。上記の”給与所得控除額”の表によると給与が1000万円の場合、受け取るの一人だけだと250万円(1000万円の20%に120万円プラス)しか控除されませんが、2人が500万円ずつ受け取れば154万円ずつ(500万円の20%に54万円プラス)、合計308万円の控除を受けることができるというワケです。

法人にすると経費の枠も広がる反面、維持費もかかる!

さらに法人化することで経費にできる枠が広がるという点も見逃せません。例えば、今お住まいの家が賃貸であれば不動産法人の社宅契約とすることで家賃の5割〜7割(家の広さ、賃料によって異なる)を経費にすることが可能になります。

 

生命保険の定期保険に加入していて、10万円以上の保険料を支払われている方もいるでしょう。個人で支払っている場合は最高でも5万円の控除しか受けることができませんが、法人契約で法人を保険金の受取人にすれば全額経費とすることが可能です。

 

ただし、法人を維持するには均等割という税金7万円(年間)にプラスして、税理士に支払う報酬を毎月3〜5万円ほど見ておかなければなりません。毎年、それだけのコストが最低限かかってきてますから、それ以上のリターンがない場合には法人を作るメリットは少なくなってきます。

 

このように法人化のメリットとデメリットを考えていくと、もともとの年収と家賃収入の両方ともある一定水準に達している方にとってはとても有効ですが、すべての方におすすめできる手段ではないということがわかるでしょう。実際に法人化をアドバイスする際の目安としては下記の4点をお客様に確認するというのが良いでしょう。

  • 個人年収が1000万円以上
  • 不動産収入が年間1000万円以上、もしくは1000万円以上を目指している
  • 配偶者などへ給与の支払いができる
  • 資産の分散、将来的な相続を考えている

 

自分がこの基準に当てはまるかどうかを一つの判断材料として、法人化を検討してみてください。2つ以上当てはまるなら、法人化するメリットが出てくると思います。

会社員Aさん
もともとの年収と家賃収入の両方が高い方は法人化すると節税対策に有効なんだね!



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