不動産経営においてキャッシュフローが悪化する3つの原因とは?

今回は前回の記事に引き続き不動産経営をしていくにあたって”キャッシュフローが悪化する3つの原因”についてご説明させていただきます。前記事をチェックされていない方は是非ご覧になってくださいね。

不動産経営において”キャッシュフローが悪化する3つの原因”とは

⒈ローンの返済方式を見直すべし!

すでに物件を持っている大家さんなどで「最初は良かったのに、最近はどうもあまり儲けが出ていない気がする」というふうに感じている方も少なくないはずです。では、なぜそうなるのか結論から言いますと、キャッシュフローが原因です。キャッシュフローが下がっていて、悪くするとマイナスになっているからです。

 

ではさらに掘り下げて、なぜそうなるのか?ということなんですが、要因の一つとしては”ローンの返済方式”が挙げられます。ローンの返済には「元利均等」「元金均等」という2つの方式があります。

 

元金均等とは、その言葉通り元金を返済回数で分割し均等に返済する仕組みです。一方で、元利均等は毎月の支払額が一定で、年々返済元金が大きくなっていく方式です。つまり、後になればなるほど返済元金が増えてキャッシュフローが悪くなるのです。一般的な住宅ローンはこの元利均等です。融資を受け取る時に元利均等か元金均等かは選択できることもありますので、より自分の戦略にあったほうを選択するということが重要です。

 

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⒉減価償却費の減少!

不動産経営においてキャッシュフローが悪化する3つの原因とは?

そして第2の原因としては、減価償却費の減少が挙げられます。新築の場合は、建物とは別に「付帯設備」という形で資産計上し、その設備は耐用年数が短いものです。しかも、建物の部分は「定額法」による償却で毎月決まった額を減価償却していくのに対して、付帯設備の部分の償却方式は「定率法」と呼ばれ、最初の償却額が大きく、後になればなるほど小さくなります。(ただし、2016年4月1日以降に取得する建物の付属設備については「定額法」に一本化されます。)

 

したがって最初は償却額が大きいので良いですが、年々減価償却費が減ってキャッシュフローが悪化していくのです。

 

⒊建物の空室リスク!

不動産経営においてキャッシュフローが悪化する3つの原因とは?

また第3の原因としては、建物の経年があります。年々古くなることで、空室の期間が長くなったり、家賃を値下げしなくてはいけなくなります。この空室リスクに対する方法は下記でご紹介しています。

 

☆オーナーチェンジ物件のみを探す

1月~3月の繁忙期を除いて、基本的には本当に条件の良い物件でない限りは、できるだけ現在入居者がいる物件に絞るほうが得策です。物件引き渡し後、最低でも数ヶ月、1年以上入居してくれれば、それまでに得た家賃収入を元に次の入居者を見つける対策をとれるし、室内を綺麗にすることもできるし、自腹で払う必要がないですので。

 

☆相場賃料で計算する(適正賃料を見極める)

新築時から入居してますみたいな入居者さんの場合、相場賃料に比べて1万円以上も高い賃料で入ってくれていることもあります。こういった条件のオーナーチェンジだと、見た目の利回りが恐ろしく高く魅力的に映ってしまいますよね。

けど、その入居者が出ていってしまった後の入居付けを考えると、無理に高い賃料を想定せずに相場賃料で計算しなおしてシミュレーションするべきです。今の相場以上の家賃はあくまでもボーナスという感覚でいたほうが良いです。

区分ワンルームは、物件の立地を間違えなければ室内の清潔さと賃料設定で必ず入居者は見つかりますので、空室期間を最短にするためには賃料を適正に保つことが第一です。

 

☆空室対策知識を徹底的に学ぶ/入居付けを優先する行動をとる

空室をなくすためのあらゆる勉強をしてください。AD1ヶ月~2ヶ月追加、敷金・礼金ゼロやフリーレントはもちろん、先輩大家さんが実践する方法を様々試していくこと。また、空室で困っている投資家さんの多くが、間違ったパートナーに依頼しているケースがあるそうですから、集金代行など入居者募集を依頼する業者さんの選定も大切な要因ですね。

ただ、くれぐれも書籍やセミナーで得た知識をそのまま流用するのも時には考えモノですからね。たとえば物件にくねくねミラーを置けばいいとかはわかるんですけど、ポップを貼って設備の魅力を伝えるというのは、一部の内見者からは「オーナーが積極的すぎて気持ち悪い」なんて声も聞くみたいです。

もし客付けを賃貸管理会社に委託しているなら、担当者さんと相談しながら進めると良いですね。その場合には担当者さんから提案してもらうというのがいいです。提案した手前、入居者がつかなかったら申し訳ないと感じますから、結構頑張ってくれます。)

 

☆高すぎる賃料物件は買わない

個人的に好んで買う物件は、だいたい賃料5万円から高くても8万円くらいです。なぜそれくらいかというと、ワンルームを借りる人の収入は、(学生を除けば、)毎月30万円未満の給与所得者が多いからです。家賃は給料の1/3~1/4くらいが適正でしから、そう考えると10万円は高い。でも高い給料をもらっていればもしかしたらそれもあるかも知れないですけど、母数を考えるとそうでもないです。

つまり、母数が多くて潜在的にワンルームに住むであろう人物像を考えると、それくらいの家賃を想定するのが現実的だからです。最初から低めの賃料の部屋を想定しておけば、下落幅が狭まるため賃料の下落リスクも制限されるし、空室リスクも同時に抑えることができるのです。

ただし、これはあくまでも東京・神奈川であって、福岡や札幌だと賃料2万円でも入らないなんて現実もあるみたいですから気を付けたいですね。東京・神奈川でも立地を間違ったらそもそもアウトですけど・・・。

 

☆相場賃料マイナス1万円でも破綻しない計算をする

現在賃料および想定賃料からマイナス1万円でシミュレーションしたとしても、十分に不動産投資が実践できる状態を維持したいものです。もちろん手残りリターンは減るけど、ローンも支払えるし管理費・修繕金も家賃から支払っていける。そういう環境ですね。

空室率60%でも安全に運用できる状態を維持している投資家さんもいるくらいですから、とにかく入居者がいないと怖い、不安、夜も眠れないという精神状態にならないようにしたいものですね。

とはいえ、不動産投資をしていれば空室は必ず訪れるわけですから、ビビりすぎずに強気に待つことも駆け引きです。良い部屋を提供している自信があって、設定賃料が適正なのであれば、焦って入居者を探すために家賃値下げする必要もないですからね!

出典 http://www.rakumachi.jp/news/archives/7045

 

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まとめ

これらのことが重なって経営が悪化していくわけです。しかも、所得税を収めるのは一般に年に一回ですから、正しいキャッシュフローが把握しづらい場合もあります。なんとなく「まあ銀行残高は増えているかな」と思っても、実際は所得税を支払ったら手元にお金が残らなかった‥ということになりかねません。

 

減価償却費はどれくらいか、税金はいくら払っているか、キャッシュフローはプラスになっているか常に把握しておかなければなりません。毎月一回試算表を税理士さんに出してもらってチェックすることを心がけるようにしたほうが良いでしょう。常に自分の状況を把握し、先手先手で適切な対策を打っていけるようにしたいですね。

会社員Aさん
ローンの返済方式や減価償却費、税金‥見えづらいキャッシュフローをしっかり把握しよう!



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