不動産投資で中古物件を購入するとき知らないと損するポイントとは?

今回は”不動産投資で中古物件を購入する際に知らないと損するポイント”について見ていきましょう。

 

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不動産投資で中古物件を購入するとき知らないと損するポイントとは?

違法建築ではないが、境界、接道などもチェックすべし!

物件を購入する際に最も考えておかなければならないのは、「購入する物件を将来どのように扱うか」ということです。これを「出口戦略」と言います。最初から売却益に期待して物件を購入することは決してオススメしませんが、経営者としては、購入時にある程度はこの”出口戦略”も考えておくべきです。

 

これは新築で建てる際も同様です。個人の不動産投資は一般に家賃収入を目的としていますので、長期間待ち続けることを前提として購入している方が多いと思います。でも建物は永遠ではなく、いつか必ず使い物にならなくなってしまう日がくるでしょう。

 

そのとき、もしくはその前にどのようにするかという戦略を立てることが不動産投資の成功をつかむポイントとなるのです。では、賃貸物件の購入でどのような出口戦略があるのかを考えてみましょう。

  1. 物件が建ったまま売却
  2. 物件を建て替えて不動産投資を続ける
  3. 建物を壊して土地として売却
  4. 建て替えて売却
  5. 建物を壊して駐車場などの土地活用をする

 

大きく分けるとこのような上記の5つの出口戦略があります。将来、物価や金利が上がるのか、もしくは下がるのかは誰にもわかりません。しかし金利が上がったとき、もしくはデフレが進み物価が下がったときにどのような出口戦略をもっているかで、結果は大きく変わっていくのです。

 

少なくとも「もともと利回りの良い物件を仕込んでおけば、高く売れる可能性が高い」ということは一つの真理です。ただ金利や人口減少など将来の状況がどう転じたとしても「借り手が見つかりやすい場所で、借り手の見つかりやすい物件を建てるか、そのような中古物件を手にいれる」ことが大事で、逆に「利回りが良いならなんでも良いから買ってしまえ」というノリでは売るときに困るケースが出てくるでしょう。

 

また、東京近郊で物件を購入する場合、手を出してはいけないのが違法建築物件です。容積率や建ぺい率がオーバーしている物件はたいていの銀行が問題視するため買い手側が融資を受けることができずに、結果としていつまでたっても売れないというケースが多々あります。

 

しかもそうした物件は売れにくいから価格が安く、利回りは良かったりするのでつい手を出してしまいがちなのです。

 

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近隣との境界が同意されているかも要チェック!

また購入するときにあまり気にしない方が多いみたいですが、近隣との境界もチェックポイントです。境界というのは、下の写真のように杭が入っているわけですが、それでもトラブルになるケースがあるものです。

 

出典 http://www.siteone.jp/prokui.html

 

屋根などの建物の一部が飛び出している”越境”も注意が必要です。具体的にいうと、越境されている(隣家がこちらに出てきている)場合は、こちらは違法の状態ではないのですが、それでも新たに建物を建てるとき、隣家が越境していることで建ぺい率や容積率に影響したり、場合によってはその越境の状態が解消されないと新たに建てられないこともあります。

 

一方で越境している(こちらが隣に出ている)場合、飛び出た部分と削るか解体しろと言われかねないですし、銀行もそのような越境している物件には融資しにくいみたいです。

会社員Aさん
近隣との越境トラブルも調べておいた方が良いね!

 

土地の方位、接道、形も検討材料に!

また土地の方位、接面道路、形なども注意するべきです。全面道路が私道なのか公道なのか。どのくらい面しているのか。面している長さが長ければ、2つ以上の分譲地として切り売りするという出口戦略も考えられます。

 

また、土地の形はどうなのか。三角形や、旗竿地などの土地は、建物を立てようとするときに効率が悪くなるので、綺麗な四角の土地よりも価値が落ち着きます。

 

いずれにしろ買う側として気にする点は、売るときのデメリットにもなるということを忘れないことです。買うときはついつい熱くなって興奮しがちですが、冷静に厳しい目で物件をみるように心がけてください。それと購入時には、建築図面や仕様書などもらえる資料はすべて一式もらっておきましょう。売主からもらっておかないと、あとあと手に入れようがない資料も多いですので。

 

中古物件を購入する際は、物件の中に居住者がいて内見ができないこともありますが、建築図面があると、間取りなどがおおよそわかりますし、購入後もリフォームの際、業者が参考にすることができます。

会社員Aさん
買うときには出口戦略も考えよう!物件や土地に問題がないか冷静にみるべし!

 

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