不動産投資で中古物件を購入する際の注意点とは?

今回は”不動産投資で中古物件を購入する際の注意点”について少しみていきましょう。

 

スポンサーリンク

 

不動産投資で中古物件を購入する際の注意点とは?

木造、鉄骨造、RC造のチェックポイントとは

不動産投資は建物の質が運命を握っています。粗悪な物件を高値で購入してしまったら利回りどころの騒ぎではないですよね。内装はどうにでもなるのですが、物件が傾いていたり、基礎がダメになっていたり、建物に致命的な欠陥がないかどうかしっかりと見極めるということがかなり大切になってきます。

 

まず、木造の場合は床下は必ず見るべきで、換気口から懐中電灯で覗くこともできますので最低限これは確認しておくべきです。柱が湿気で腐っていないか、シロアリにやられていないかを注意深くチェックしましょう。

 

特に古い木造の場合はリスクのデパートみたいなものです。壁の中の排水管から漏水が続いていて柱が何本もダメになっているケースもあります。壁沿いの柱がダメになっていると、外から見て外壁が不自然に膨らんでいたりしますので、そこも必ずチェックしましょう。

 

カビっぽい部分がどれくらいあるのかも判断の基準としておくところで、内装仕上げを通じてカビが滲み出てしまっているような物件は裏の躯体が腐っていることもあります。一方で、古い建物でも屋根の形がきちんと切り妻(屋根の2つの傾斜が本を伏せたような状態)になっていて、雨漏りのリスクが少なそうな建物は多少は安心度が高いと思います。

 

ただ、木造の良いところはつぎはぎし放題なところで、基礎からダメになっていない限りは柱が何本かやられていようが最後はなんとか修繕することができます。(もちろん直すのにコストはかかりますが‥)

会社員Aさん
木造は修繕できるという点では安心感があるね!

 

家賃とのバランスでどんな物件でも住み手はいるものです。実際にボロ物件をものすごく安く仕入れて再生して利回り20%超えで経営している方もいらっしゃいますし、木造の場合はよっぽどのことがない限りは致命的ではないと思います。

 

スポンサーリンク

 

鉄骨造で怖いのは”サビ”!

不動産投資で中古物件を購入する際の注意点とは?

鉄骨造の場合は最も怖いのは”サビ”です。木造の柱ならダメになったらそこだけ入れ替えるという手がありますが、鉄骨の場合は無理なので木造よりもシビアに見なければなりません。業者によっては錆びた箇所を売るときに塗装して隠してしまう場合もあります。

 

鉄骨の塗装面がボコボコしていないか確認しましょう。塗装面がスムーズなら良いのですが、一度錆びたところを塗装し直すときは大抵仕事が雑になるので塗装の出来具合も粗い感じがします。そういう場合はごまかされている可能性がありますので購入を見送るか専門家に相談しても良いでしょう。

 

素人判断が最も難しいのがRC造物件!

最も素人の方が判断が難しいのがRC(鉄筋コンクリート)造のマンションです。RC造の場合は、専門家でさえ見た目だけでは判断できないそうです。

 

そこで外壁のコンクリートの中身をくりぬいたり、放射線や超音波などを使用して内部の状況を確認したりする非破壊検査など方法は色々とありますが、2005年に発覚した耐震強度偽装や2015年に発覚した杭の施工不良による「傾斜マンション」など深刻な場合は極端な話、建物を壊してしまう覚悟でないと本当に安全かどうかはわからないのだとか‥。

 

我々素人は、シミやヒビ、また壁を叩いてみたりしてなんとなく判断してしまいますが、もちろんそれはあくまで目安のひとつでそこで判断してしまうのは危険です。たとえシミやヒビが入っていたとしても後付けでバルコニーを足したりしたケースなど、構造に関係のないところであれば致命的とは言えませんし、壁を叩いてスカスカした音でも、その壁が構造上は重要ではないかもしれません。

 

結局のところ、建物の構造の肝になる部分を調べないと意味がないみたいでそれがものすごく困難なのがRC造なのです。またRC造が問題なのは万が一劣悪な部分があった場合に、耐震補強を施しにくい点です。鉄骨であれば梁を入れたり、木造であれば柱を補強したりすることが簡単にできるのですが、RC造の場合は有効な方法がないそうです。

 

高速道路の橋脚などは、崩れないようにグルグル巻きにして補強しているのをよく見かけますが、人が住むマンションではそんなことはできません。それでは中古でRC造の物件を購入する場合、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。

 

中古でRC造物件を購入する場合にはどこに注意するべきなの?

不動産投資で中古物件を購入する際の注意点とは?

「1981年以前の建物のほとんどが建築基準法の新耐震設計を満たしていないため、こういう物件は回避した方が良いでしょう。また、見た目である程度判断するのであれば、ヒビやシミだけでなく赤サビにも注意することです。

 

赤サビが浮いている場合は、どこかで雨漏りして鉄筋が錆びて垂れてきているわけです。外壁や部屋の壁にまでそういう赤サビが流れて浮いてきていたら要注意で、雨の降った次の日とかに見に行くとわかることもあります。

 

残る手段としては、建物にキズを付けずに”ある程度”とはいえ危険性がわかる非破壊検査などを依頼するのも一つの方法でしょう。実際、耐震強度偽装事件の発覚後、非破壊検査の会社に問い合わせが殺到したみたいです。

 

非破壊検査とはもともと原子力発電所やプラント、鉄道、航空機などといった高い安全性を求められる分野で、容易に分解できない部品に放射線や超音波などを当てて異常がないかどうかをチェックする検査で、RC造のマンションでも鉄筋の本数や配置、コンクリートの強度などを調べて耐震性を確認することができます。

 

費用は延べ床面積や調査に使用する機器にもよりますが、10階建てマンションでは1棟で少なくとも100万円以上のコストがかかるといいます。しかし、それで何か問題が発覚したとすれば、購入は見送りますよね。検査費用はだれも負担してくれないわけですが、”転ばぬ先の杖”という意味で粗悪な物件に何千万円、何億円をつぎ込むよりは良いでしょう。

 

スポンサーリンク

 

アスベストが使用されたかどうかを確認すべし!

不動産投資で中古物件を購入する際の注意点とは?

また、耐震強度偽装問題とともにアスベストにも注意しましょう。これは中古の鉄骨造の物件が要注意で、RC造や木造にはほとんど使われていません。なぜなら鉄骨造の防火対策として、鉄骨を包む耐火被覆に使用されていたのがアスベストだからです。

 

1970年代以降の高度成長期から盛んに使われてきましたが、80年代末からその危険性が指摘され始めて、90年頃から自治体によって使用禁止措置が取られるようになりました。特に防火地域(商業地域のほとんど)にある鉄骨造のビルで、70年から90年の時期に建てられたものは、アスベストが使用されている可能性が高いようです。

 

調べるには天井を剥がして鉄骨の被覆を見ればわかります。ただ、天井や壁などがむき出しになっていなければ、ほとんど問題はないそうです。(もちろん建物を取り壊したりする際には、アスベストを撤去するためのコストが余計にかかりますが)

 

このような耐震強度偽装問題やアスベスト問題を国も重く受け止めているみたいで、国土交通省は2006年4月以降、不動産販売業者に対して”不動産取引の際に耐震診断とアスベスト検査を受けているかどうか顧客に開示するよう義務付ける”という方針を固め、宅地建物取引業法施行規則の一部を改正し、重要事項説明の項目に加えてました。

 

ただし、これは”判断と検査をしなければ売ってはいけない”ということではないので、買う側の判断が重要になってきます。不動産経営者としては、建物に投資して建築する立場として何もごまかす必要のない物件を保有したいですね。

会社員Aさん
木造は床下を見る!鉄骨造はサビに注意!RC造ではヒビやシミに加えて、赤サビもチェック!

 

 

 



コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です