なぜ賃貸不動産が相続対策に効果的といわれてるの?”評価の引き下げ”とは

今回は賃貸不動産がなぜ相続対策に有効だと言われているのかを「相続対策の三本柱」という観点から見てみましょう。そしてこの記事ではまずその柱のうちの1つである”評価の引き下げ”についてお話します。 

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なぜ賃貸不動産が相続対策に効果的といわれてるの?評価の引き下げとは

(相続対策の三本柱) 1.評価の引き下げ

相続税の対策として、賃貸物件の購入や建築を考えている方も多いと思います。ただ一口に相続といっても、1冊の本になるくらい内容が多岐に渡り、しかもそれが難しそうと思われています。その上、金融機関やハウスメーカーの営業にうんざりして、どの話にも疑心暗鬼になっている、と言う地主さんもいらっしゃいます。
 
そこで今回は相続対策のポイントになる点を解説していきたいと思います。まず相続対策の基本は下記の三本柱になることを頭に置いておいてください。
 

  1. 評価の引き下げ
  2. 財産の移転
  3. 納税財源の確保
そして先述しましたが、今回はこの三本柱のうちの「⒈評価の引き下げ」について解説していきますね。
 
 
あなたは「借金をしてアパートやマンション立てれば相続対策になる!」という話を聞いたことありませんか?それはあくまで”評価の引き下げ”と言う三本柱のうちの1つに過ぎません。他の2つを知らずに、これだけを実践すると、身を守るどころか大怪我になりかねません。この3つそれぞれの役割の違いと、それを行うことでどう言った対策になるのかと言う枠組みをしっかり理解しておきましょう。
 
 
 
相続対策は、不動産以外の資産とあわせて考えていく必要があります。不動産を上手に活用した相続対策は非常にメリットも多い反面、相続や不動産に強い専門家のアドバイスを得なければ、相続対策どころか”争族”にもなりかねません。

手持ちの現金や土地の評価を引き下げよう

まず「1評価の引き下げ」について簡単に言えば、不動産の購入や土地に建物を立てることによって、現金や更地の時よりも相続税の評価を下げてしまおうと言うことです。例えば1億円の現金は、相続の際にはそのまま1億円と言う評価になります。しかし不動産を買った場合、評価方法について、土地は路線価評価、建物は固定資産税評価額になるため、そこにギャップが生まれます。
 
 
 
つまり、1億円で土地を買ったけれども、路線価評価では6000万円だった場合には、購入価格と相続税評価額を比較すると4000万円も評価引き下がったことになるわけです。
 
 
 
また、土地を更地で持っている地主さんの場合は、賃貸物件を建築することも、相続税評価の引き下げになります。何故かと言うと相続税の評価上、賃貸用建設の敷地は(貸家建付地)として評価され、更地に比べて20%ほど評価が引き下げられます。建物については、固定資産税評価額として評価され、さらに貸家の評価減として評価が30% (または40%)引き下げられるからです。
 
 
 
ただし、家賃収入がどんどん入ってきて相続財産がまた増えていきそうな場合には、最初から子供の名義で建物を立てるか、建物の贈与を検討するといいかもしれません。
 
会社員Aさん
不動産を買って相続税評価(路線価)よりも時価の方が高ければそれだけで相続対策に!

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融資を考えたら「税金をそこそこ払う!」という作戦も

節税ばかりに走る方がいますが、十分に注意していただきたいのは、税金を減らせたからといってうまくいくことばかりとは限らないということです。ここからは節税とは逆の話になってしまいますが不動産経営の戦略の1つに「税金をそこそこ払う」という作戦があります。これはつまり、物件を増やしていくことを前提に「税金を払う」→ 「金融機関からの信用がアップ」→ 「今後の借り入れがしやすくなる」というロジックです。
 
 
確定申告をしてないと言うのは論外ですが、節税をしすぎて、経理上の利益を過少に申告していたり、赤字化していたりしたら、融資を受ける時に困ってしまいます。
 
 
 
金融機関にとって不動産経営者の信用は、あくまで確定申告書や決算書なわけです。他に所得や財務内容を示す書類はありません。利益を下げ、赤字化していたら当然、融資は受けにくくもなります。「本当はもっと稼いでいるんです!」などと話をしても、銀行は聞く耳を持ちません。
 
 
今後、銀行から借り入れをしていきたい方には、むしろ行き過ぎた節税は不向きです。借り入れを望む立場の方は、税金を払ったほうが得策といえます。
 
 
 
ただし節税は必要です。資産形成期にある人は、全く税金を払わないようにするのではなく、そこそこの節税をし、税金もある程度は収めることで融資を受けやすくなり、資産形成に拍車をかけられるのではないでしょうか。納税することが、不動産経営における成長の源だと思います。
 



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