不動産投資で物件を売却する際の流れを把握しよう!

今回は”不動産投資で物件を売却する際の流れ”について少しみていきましょう。

 

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不動産投資で物件を売却する際の流れを把握しよう!

信頼できる1社に相談するところから始めよう!

まず大前提として安易に物件を売却してはダメです。特に「資金繰りに困ってやむを得ず手放す」というのは最悪のパターンで、焦って売ることが買い叩かれてしまいます。

 

さて、本題の物件売却については一般に不動産会社に仲介を依頼することになりますが、まずどのくらいの価格で売れる可能性があるのかを査定してもらいましょう。

ここで注意すべき点としては、仲介会社としては安く売り出した方が早く・容易に買い手を見つけられて素早く仲介したいという思いが働くことがありますので、自分でもその売り出し価格が適正なのかをチェックすると良いでしょう。

またこれも入居者を募集するときと同様に、1社に専任で依頼する方法と複数の会社に依頼する方法がありますが、入居募集と違って売却となると金額も大きく、やり直しは効きませんからよく話を聞いて信頼できる1社に絞って依頼するのが良いでしょう。

 

1社に専任依頼しても不動産会社は「不動産流通機構(レインズ)」という情報機構に登録をして、広く情報公開する義務がありますから、情報が行き渡らないという心配はありません。逆に複数の不動産会社に依頼するのは競争原理が働く反面、情報のコントロールがしにくくなりますのであまりオススメしません。

 

どの不動産会社に依頼をするかは、仲介の取引実績のあるところや、自社でお客様をもっていてマーケットに精通しているところが良いと思います。戸建ての取り扱いがメインの会社にアパートやマンションのような収益部件の売却を依頼しても、スムーズにいかないことがあります。

 

依頼するときは、媒介契約書を取り交わしますが、どこまで値引きの可能性があるか、また譲れない条件、できれば叶えて欲しい条件事前に仲介会社に伝えておくとスムーズでしょう。

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物件売却には2〜3ヶ月は必要!

大まかな流れは、不動産会社に申し込みをしてから査定を経て売り出しの価値を決め、売り出しを開始するまで1週間です。購入の申し込みを受けてから売買契約に至るまでが1〜2週間です。それから決済・引渡しまでに3週間〜1ヶ月程度かかりますので、売却にかかる期間はスムーズにいって1ヶ月半、だいたい2〜3ヶ月は見ておく必要があります。

  1. 不動産会社に申し込み
  2. 査定・売り出し価格決め
  3. 売り出し開始
  4. 購入の申し込み
  5. 売買契約
  6. 決済・引渡し

 

それでは時間がかかりすぎるということであれば、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。これなら早期売却が可能ですが、この不動産会社は買い取った物件をそれより高く転売するわけですから、当然、売却価格は相場より安くなります。

 

結局、早く手放そうとすると買い叩かれることは避けられません。ギリギリになって不動産会社に駆け込んでも、打つ手は限られてしまいます。できる限り余裕を持って不動産会社に相談に行くことです。そうすることで、良い買い手が現れるまで持つというゆとりが生まれます。

 

ただし、3ヶ月経っても買い付けが入らないというのは相場に対して値段が適切でない場合がほとんどで、そのままでは1年経っても売れないかもしれません。最初に売り出し価格を決める段階で、自分でも周囲の売買事例や利回りなどをリサーチし、不動産会社と相談をして適切な値決めをするようにしたいものですね。

 

あと、銀行の担保価値が高い物件は、買い主側も融資を受けやすいですので、強気の値段で売り出しても良いと思います。逆に、担保価値が低い物件は、買い手が頭金を多額に用意する必要があり、購入者が限定されますからあまり強気の値付けはできません。

 

さて、いざ物件を売却するときにも、様々な交渉事項がでてきます。売い主、買い主の両者とも金額だけではなく、次の条件も踏まえて総合的に交渉する必要があります。

    • ローン特約の有無とその内容
    • 手付金の額
    • 契約の時期及び決済の時期
    • リフォームをする・しない
    • 瑕疵担保責任を負う・負わない
    その他、空室の原状回復工事を終えておいたり、退去通知が出ている部屋があればそれも伝えておいたりすると、売買契約が進む過程で交渉が頓挫することもないと思います。公共料金の名義替えや入居者への通知も、忘れないようにしたいポイントです。賃貸物件のオーナーチェンジに慣れていない不動産会社の仲介だと、やるべきことに漏れがあったり、あとあと面倒な場合もありますので注意しましょう。
    売り主と買い主は表裏一体です。自分が購入する場合も当然ですが、自分の譲れるところ・譲れないところを明確にしながら、相手側との落としどころを見極めていきます。また、高く売るための第一歩は、足下を見られて買い叩かれるような売り主にはならないことと売り急がないことがポイントです。
会社員Aさん
買い手は急に決まらないので売却は計画的にすることだね!焦って手放すには最悪のパターン!



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